תוכן העניינים
ייפוי כוח לישראלים ותושבי חוץ
המדריך המלא לרכישת נדל"ן, Golden Visa והליכים משפטיים ביוון
המדריך השלם לשנת 2026 העונה על כל השאלות הקריטיות:
בשנים האחרונות, יוון הפכה ליעד מועדף על משקיעים ישראלים. אך הבירוקרטיה היוונית שונה מהותית מזו הישראלית. מסמך ייפוי כוח (Power of Attorney) הוא הכלי החשוב ביותר לביצוע עסקאות מרחוק, אך ייפוי הכוח הסטנדרטי שעובד בתל אביב כנראה יידחה באתונה.
חשוב לדעת: המערכת הנוטריונית ביוון יעילה מאוד. ייפוי כוח שנוסח כהלכה משאיר מעט מאוד מקום לטעויות או אי-הבנות, ומאפשר לעורך הדין לפעול במהירות ולסגור עסקאות ללא עיכובים מיותרים.
1. למה יוון? השקעה משתלמת לישראלים
השוק היווני מושך משקיעים ישראלים רבים בזכות הקרבה הגיאוגרפית (שעתיים טיסה) ופוטנציאל הרווח:
תשואה גבוהה
רווחי השכירות לטווח ארוך ביוון עולים לעיתים קרובות על אלו בישראל, במיוחד באזורי ביקוש כמו אתונה וסלוניקי.
Golden Visa
אפשרות לקבלת תושבות אירופאית באמצעות השקעה בנדל"ן, המעניקה גישה חופשית למדינות שנגן.
2. שלוש האפשרויות לחתימה על ייפוי כוח
כמשקיעים ישראלים, יש לכם שלוש דרכים עיקריות למנות נציג משפטי ביוון:
חתימה ביוון (הכי מהיר)
המסלול המהיר ביותר (Fast Track). נוטריונים ביוון פועלים בהתראה קצרה וללא עיכובים. אין צורך בתרגום או באפוסטיל.
בקונסוליה היוונית (ת"א/ירושלים)
יש לוודא זמינות תורים, אך כאשר מגיעים עם טיוטה (Draft) מוכנה שנשלחה במייל מראש, התהליך פשוט, ישיר ומהיר.
אצל נוטריון ישראלי + אפוסטיל
האפשרות הנפוצה ביותר למי שלא יכול לטוס. דורשת הקפדה יתרה על הנוסח (ראו סעיף "המלכודת").
מתי תצטרכו ייפוי כוח?
- רכישת/מכירת נדל"ן: כאשר אינכם נוכחים בחתימת החוזה הסופי.
- פתיחת חשבון בנק: לצורך העברת כספי השקעה וניהול נכס.
- הוצאת מספר מס (AFM): צעד חובה לכל פעולה כלכלית ביוון.
- קבלת ירושה: טיפול בצווי ירושה ונכסים ביוון.
3. "המלכודת" הישראלית: למה מסמכים נדחים?
בישראל נהוג לחתום על "ייפוי כוח כללי" (General Power of Attorney) המעניק לעורך הדין סמכויות רחבות. ביוון, זה לא עובד.
העין המקצועית: דקויות שמצילות את העסקה
הבירוקרטיה היוונית ידועה בהקפדה על פרטים שנראים שוליים (Trivia) לעין בלתי מיומנת, אך עלולים לפסול מסמך לחלוטין. הניסיון שלנו כנוטריונים יווניים מאפשר לנו:
- לזהות "מוזרויות" יווניות: ניואנסים קטנים בניסוח שעלולים לגרום לפקיד מס או לרשם המקרקעין לדחות את הבקשה.
- לבחור נכון בין "ספציפי" ל"כללי": אנו יודעים בדיוק מתי החוק דורש "הוראה ספציפית" (למשל, אזכור קוד KAEK בנכס) ומתי סעיף כללי מספיק, ובכך חוסכים לכם סיבוכים מיותרים.
מה יוון דורשת? (צ'ק ליסט)
כדי שייפוי כוח שנחתם בישראל יהיה תקף ביוון, עליו להכיל:
- הוראה ספציפית (Special Mandate): במקום "למכור את הדירה", יש לכתוב "למכור את הדירה ברחוב X, קומה Y, המזוהה בקוד KAEK מספר Z".
- פרטים מזהים מלאים: שם מלא, שם האב והאם, כתובת ומספר מס (AFM) של המייפה ושל מיופה הכוח.
- תרגום נוטריוני: אם המסמך נחתם בעברית, הוא חייב להיות מתורגם ליוונית על ידי מתרגם מוסמך ביוון או על ידי משרד החוץ היווני.
4. חתימה ביוון: המסלול היעיל ביותר
ישראלים רבים מנצלים ביקור חופשה או סיור נכסים כדי לחתום על ייפוי הכוח באתונה. זהו הנתיב המהיר ביותר לביצוע הפעולה.
יעילות ומהירות (Fast Track)
נוטריונים יווניים ידועים ביכולתם לפעול בעקביות ובהתראה קצרה. החתימה מתבצעת מול פקיד ציבורי מוסמך, ללא צורך באפוסטיל או תרגום. בנוסף, דרישות נלוות כמו הוצאת מספר מס (AFM) מטופלות בקלות על ידי עורך הדין באמצעות ייפוי הכוח, לרוב תוך ימים ספורים.
התהליך עם מתורגמן
לקוח
(דובר עברית/אנגלית)
מתורגמן
(מתרגם בעל פה)
נוטריון יווני
(מנסח המסמך)
5. מסמכים נדרשים לישראלים
- דרכון בתוקף: יש לוודא תוקף של לפחות 6 חודשים.
- מספר מס יווני (AFM): חובה לכל פעולה נוטריונית. אם אין לכם, נוציא אותו עבורכם בשלב הראשון.
- פרטי הורים: ביוון, שם האב ושם האם הם חלק קריטי מהזיהוי שלכם (יותר מתאריך לידה). ודאו שאתם יודעים איך לאיית את שמותיהם באותיות לטיניות כפי שהם מופיעים במסמכים רשמיים.
6. חתימה מישראל: שני המסלולים הבטוחים
אם אינכם יכולים להגיע ליוון, עליכם לבחור באחת הדרכים הבאות כדי להבטיח שהמסמך יתקבל:
- חובה להביא טיוטה: הקונסוליה תדרוש מכם להביא נוסח מוכן מעו"ד/נוטריון יווני.
- אין צורך בתרגום: המסמך נחתם ישירות ביוונית.
- אין צורך באפוסטיל: חתימת הקונסול תקפה ביוון מיידית.
- מיקום: תל אביב או ירושלים (בתיאום תור מראש).
- חובה תרגום ואפוסטיל: ללא שני אלו, המסמך אינו תקף ביוון.
- גמישות: מתאים למי שאין לו זמן להמתין לתור בקונסוליה.
- טיוטה כפולה: אנו נכין עבורכם מסמך דו-לשוני (יוונית-אנגלית) כדי למנוע טעויות תרגום.
הבטיחו את תוקף העסקה
לפני שאתם קובעים תור לנוטריון בישראל או לקונסוליה, בקשו מאיתנו להכין את הטיוטה המשפטית (Draft). כך תבטיחו שהנוסח יתאים בדיוק לדרישות החוק היווני ולא יידחה.
הזמינו טיוטה לייפוי כוח7. ביטול ייפוי כוח (Revocation)
נושא הביטול עולה לעיתים בשיחות עם לקוחות, אך חשוב להבין את המציאות המשפטית והמעשית ביוון:
האם זה קל?
כן. מבחינה טכנית, ביטול דורש חתימה על מסמך נוטריוני חדש המבטל את הישן.
האם זה נחוץ?
לרוב לא. ייפוי הכוח היווני מוגדר למטרה ספציפית מאוד (Specific Scope), כך שהסמכות מסתיימת אוטומטית עם ביצוע הפעולה.
המלצה מקצועית: מכיוון שמדובר בהליך נדיר ורגיש, אם אתם סבורים שיש צורך בביטול, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי ולא לבצע פעולות עצמאיות.
שאלות נפוצות (FAQ)
כן. באמצעות ייפוי כוח ספציפי, אנו יכולים למנות נציג מס ביוון ולהוציא עבורכם את ה-AFM ללא צורך בהגעה פיזית. זהו תהליך מהיר ופשוט.
עבור מסמכים נוטריוניים, האפוסטיל נעשה במזכירות בית המשפט (ולא במשרד החוץ, שמטפל במסמכים ציבוריים כמו תעודות לידה). זהו הליך מהיר יחסית.
זוהי הגרסה המדויקת של המסמך, הנכתבת על ידי הנוטריון היווני במונחים משפטיים נכונים. אתם מעבירים אותה לנוטריון הישראלי או לקונסוליה כדי שיעתיקו או יאמתו אותה, למניעת טעויות קריטיות.
העלות ביוון קבועה בחוק ונמוכה משמעותית מהעלויות הכרוכות בתרגומים ואפוסטיל בישראל. המחיר הסופי תלוי במספר הדפים ובסוג הפעולה.
אם יש לכם דרכון אירופאי בנוסף לישראלי, מומלץ להשתמש בו, שכן זה עשוי לפשט תהליכים מסוימים, אך הדרכון הישראלי מקובל לחלוטין לצורך רכישת נדל"ן.
