Το πρόγραμμα Golden Visa Ελλάδας έχει εξελιχθεί σε έναν από τους πιο ελκυστικούς μηχανισμούς προσέλκυσης επενδυτών από τρίτες χώρες. Μετά τις πρόσφατες αλλαγές στα επενδυτικά όρια, η κατηγορία αλλαγής χρήσης ακινήτου αναδείχθηκε ως η πιο οικονομική και στρατηγικά έξυπνη επιλογή.

1. Σε τι αφορά η Κατηγορία "Αλλαγής Χρήσης" για την απόκτηση Golden Visa

Η κατηγορία αλλαγής χρήσης αφορά ακίνητα που αρχικά είχαν επαγγελματική χρήση (όπως γραφείο, κατάστημα, αποθήκη ή βιοτεχνικός χώρος), αλλά ο επενδυτής επιθυμεί να τα μετατρέψει σε κατοικία.

Κρίσιμο Σημείο: Αυτό το κατώτατο όριο των 250.000€ ισχύει μόνο για την κατηγορία αλλαγής χρήσης και αποτελεί το χαμηλότερο δυνατό όριο του προγράμματος Golden Visa σε όλη την Ελλάδα.

Τι Χαρακτηρίζει ένα Ακίνητο ως "Επαγγελματικό"

Ένα ακίνητο θεωρείται επαγγελματικής χρήσης όταν στο Ε9 (φορολογική δήλωση ακινήτων) ή στη άδεια οικοδομής αναγράφεται ως:

  • Γραφείο
  • Κατάστημα (εμπορικό ή βιοτεχνικό)
  • Αποθήκη
  • Βιοτεχνικός/Βιομηχανικός χώρος
  • Εργαστήριο

3. Συγκριτικός Πίνακας: Επιλογές

Κριτήριο Κλασική Κατοικία (Ζώνη Α) Κλασική Κατοικία (Ζώνη Β) Αλλαγή Χρήσης (Παντού)
Ελάχιστη Επένδυση 800.000€ 400.000€ 250.000€
Διαθεσιμότητα Περιορισμένη Μέτρια Υψηλή
Περιοχές Αττική, Θεσσαλονίκη, Νησιά >3.100 κατ. Υπόλοιπη Ελλάδα Σε όλη την Ελλάδα
Πολυπλοκότητα Χαμηλή Χαμηλή Μέτρια
Μακροχρόνια Μίσθωση Επιτρέπεται Επιτρέπεται Επιτρέπεται
Βραχυχρόνια Μίσθωση Απαγορεύεται Απαγορεύεται Απαγορεύεται

4. Η Διαδικασία Αλλαγής Χρήσης Βήμα-Βήμα

Για να γίνει η αλλαγή χρήσης νόμιμα και να πληροί τις απαιτήσεις του Golden Visa, πρέπει να ακολουθήσετε συγκεκριμένα βήματα:

1

Εύρεση Κατάλληλου Ακινήτου

Εντοπίστε επαγγελματικό ακίνητο σε περιοχή που επιτρέπει κατοικία. Συνεργαστείτε με έμπειρο μεσίτη που γνωρίζει τις ιδιαιτερότητες του Golden Visa.

2

Προμελέτη από Μηχανικό

Πριν την αγορά, ο μηχανικός ελέγχει: (α) Αν η πολεοδομία επιτρέπει κατοικία, (β) Την κατάσταση του κτιρίου, (γ) Το κόστος ανακαίνισης, (δ) Πολεοδομικούς περιορισμούς.

3

Προσύμφωνο Αγοράς

Καταρτίζετε προσύμφωνο με τον πωλητή όπου αναφέρεται ρητά η πρόθεση αλλαγής χρήσης και καταβάλλετε προκαταβολή (συνήθως 10-20%).

4

Νομικός Έλεγχος

Ο δικηγόρος σας ελέγχει τα νομικά βάρη του ακινήτου, την πολεοδομική του κατάσταση και ότι δεν υπάρχουν εκκρεμότητες.

5

Κατάθεση στην Πολεοδομία

Ο μηχανικός καταθέτει τον φάκελο αλλαγής χρήσης στην αρμόδια Πολεοδομία: αρχιτεκτονικά σχέδια, στατική μελέτη (αν απαιτείται), ενεργειακή μελέτη.

6

Έγκριση Πολεοδομίας

Η Πολεοδομία εξετάζει τον φάκελο και εκδίδει την έγκριση αλλαγής χρήσης. Χρονοδιάγραμμα: 2-4 μήνες.

7

Συμβολαιογραφική Πράξη

Με την έγκριση στα χέρια σας, προχωράτε στη σύνταξη του συμβολαίου. Το συμβόλαιο πρέπει να αναφέρει ρητά την αλλαγή χρήσης.

8

Ανακαίνιση & Ολοκλήρωση

Ξεκινάτε τις εργασίες. Μετά την ολοκλήρωση, ο μηχανικός εκδίδει βεβαίωση περαίωσης και ενημερώνει το Κτηματολόγιο.

9

Υποβολή Αίτησης Golden Visa

Καταθέτετε τον πλήρη φάκελο στο Υπουργείο Μετανάστευσης. Η διαδικασία πρέπει να είναι πλήρως τεκμηριωμένη.

Ανησυχείτε για τη γραφειοκρατία;

Η νομική μας ομάδα αναλαμβάνει αν το επιθυμείτε όλη τη διαδικασία ελέγχου και υποβολής πέραν της συμβολαιογραφικής πράξης μέσω αποκλειστικής συνεργασίας με εξειδικευμένο δικηγόρο.

Μιλήστε μαζί μας
Προσοχή: Η διαδικασία πρέπει να είναι πλήρως τεκμηριωμένη, καθώς αποτελεί βασικό δικαιολογητικό στον φάκελο του Υπουργείου Μετανάστευσης. Η έλλειψη ακόμα και ενός εγγράφου μπορεί να καθυστερήσει την έγκριση κατά μήνες.

5. Γιατί ο Δικηγόρος είναι Απαραίτητος

Για αλλοδαπό επενδυτή που αγοράζει ακίνητο για Golden Visa, ο δικηγόρος δεν είναι προαιρετικός αλλά ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΣ.

► ΠΡΟΣΟΧΗ: Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από αλλοδαπό χωρίς δικηγόρο είναι εξαιρετικά επικίνδυνη. Πολλοί επενδυτές έχουν χάσει χρήματα λόγω:
  • Μη ελεγχόμενων νομικών βαρών (υποθήκες, κατασχέσεις)
  • Αυθαίρετων κατασκευών που ανακαλύπτονται μετά
  • Ακινήτων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις Golden Visa
  • Λανθασμένων συμβολαίων που οδηγούν σε απόρριψη

6. Ο Κρίσιμος Ρόλος του Συμβολαιογράφου στο Golden Visa

Ο συμβολαιογράφος είναι ο θεματοφύλακας της διαδικασίας και παίζει καθοριστικό ρόλο στην επιτυχία της επένδυσής σας.

Κύριες Ευθύνες του Συμβολαιογράφου

  • Έλεγχος Νομιμότητας: Επιβεβαιώνει ότι η συναλλαγή είναι νόμιμη
  • Σύνταξη Συμβολαίου: Καταρτίζει το συμβόλαιο με ειδικές ρήτρες
  • Έκδοση Βεβαίωσης: Εκδίδει την επίσημη βεβαίωση για το Golden Visa
  • Συντονισμός Επαγγελματιών: Συνεργάζεται με δικηγόρο και μηχανικό
  • Φορολογική Συμμόρφωση: Διασφαλίζει την καταβολή των σωστών φόρων

Κρίσιμη Προσοχή: Η συμβολαιογραφική πράξη πρέπει να περιέχει ειδικές αναφορές για την αλλαγή χρήσης:

  • Η τρέχουσα χρήση του ακινήτου
  • Η πρόθεση μετατροπής σε κατοικία
  • Η βεβαίωση ότι η αλλαγή είναι νομοθετικά εφικτή
  • Οι υποχρεώσεις του αγοραστή

8. Παράδειγμα

Μελέτη Περίπτωσης: Μετατροπή Γραφείου σε Loft στο Κολωνάκι

Προφίλ Επενδυτή: Αλλοδαπός επιχειρηματίας, 45 ετών

Στοιχεία Επένδυσης:

  • Ακίνητο: Γραφειακός χώρος 85τ.μ., 3ος όροφος, Κολωνάκι
  • Τιμή Αγοράς: 265.000€
  • Κόστος Ανακαίνισης: 55.000€
  • Συνολική Επένδυση: 335.000€ (με έξοδα)

Αποτελέσματα:

  • Τρέχουσα Αξία: 420.000€ (εκτίμηση μεσίτη)
  • Υπεραξία: +85.000€ (+25%)
  • Ενοικιακή Απόδοση: 1.400€/μήνα (5% ετήσια)
  • Κατάσταση Golden Visa: Υποβλήθηκε για όλη την οικογένεια

Κλειδί Επιτυχίας: Συνεργασία με έμπειρη ομάδα επαγγελματιών από την αρχή

9. Δημοφιλείς Περιοχές για Αλλαγή Χρήσης

Στην Αθήνα:

  • Κολωνάκι, Εξάρχεια (παλιά γραφεία σε lofts)
  • Ψυρρή, Γκάζι (βιομηχανικοί χώροι σε trendy διαμερίσματα)
  • Πλάκα, Μοναστηράκι (καταστήματα σε κατοικίες)
  • Παγκράτι, Νέος Κόσμος (μεγάλη διαθεσιμότητα γραφείων)

Στη Θεσσαλονίκη:

  • Λαδάδικα, Βαλαωρίτου
  • Τσιμισκή, Εγνατία (όροφοι πάνω από καταστήματα)

Σε Νησιά:

  • Μύκονος, Σαντορίνη (μετατροπή αποθηκών)
  • Ρόδος, Κέρκυρα (παλιά εμπορικά κτίρια)

Σημαντική Συμβουλή: Πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε αγορά, ΠΑΝΤΟΤΕ ζητήστε από τον μηχανικό να ελέγξει το Πολεοδομικό Σχέδιο της περιοχής και να επιβεβαιώσει γραπτώς ότι η αλλαγή χρήσης είναι εφικτή. Μην βασιστείτε σε προφορικές διαβεβαιώσεις.

10. Συνήθη Λάθη που Πρέπει να Αποφύγετε

Λάθος #1: Αγορά Χωρίς Προμελέτη

Πολλοί επενδυτές αγοράζουν ακίνητο βασιζόμενοι μόνο στην υπόσχεση του πωλητή. Στη συνέχεια ανακαλύπτουν ότι η Πολεοδομία δεν επιτρέπει την αλλαγή.

Λύση: Πάντα προμελέτη από μηχανικό ΠΡΙΝ το προσύμφωνο.

Λάθος #2: Συμβόλαιο Χωρίς Ειδικές Ρήτρες

Αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει ρητά την αλλαγή χρήσης, μπορεί να αμφισβητηθεί από το Υπουργείο.

Λύση: Επιμείνετε ο συμβολαιογράφος να συμπεριλάβει λεπτομερείς αναφορές.

Λάθος #3: Υποβολή Ελλιπούς Φακέλου

Η έλλειψη ενός εγγράφου μπορεί να καθυστερήσει την έγκριση κατά μήνες.

Λύση: Χρησιμοποιήστε checklist και ελέγξτε τα πάντα διπλά πριν την υποβολή.

11. Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Πόσος χρόνος χρειάζεται για την ολοκλήρωση;

Η διαδικασία αγοράς και αλλαγής χρήσης διαρκεί συνήθως 4-8 μήνες, ενώ η υποβολή αιτήματος έγκρισης της Golden Visa ακολουθεί.

Μπορώ να νοικιάσω το ακίνητο;

Ναι, αλλά ΜΟΝΟ μακροχρόνια μίσθωση. Απαγορεύονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb, Booking.com) για νέες άδειες από το 2024 και μετά. Παράβαση σημαίνει πρόστιμο 50.000€ και ανάκληση της άδειας.

Χρειάζεται να μένω στην Ελλάδα;

Η μόνη υποχρέωση είναι να διατηρείτε την κυριότητα και να ανανεώνετε κάθε 5 έτη.

Μπορεί η οικογένειά μου να λάβει Golden Visa;

Ναι. Η άδεια καλύπτει: τον κύριο επενδυτή, τον/τη σύζυγο, τα τέκνα κάτω των 21 ετών, και τους γονείς επενδυτή και συζύγου.

Χριστίνα Πάχου

Σχετικά με τη Συγγραφέα

Η Χριστίνα Πάχου είναι Συμβολαιογράφος με έδρα την Αθήνα και διαθέτει χρόνια εμπειρίας σε θέματα ακίνητης περιουσίας και Golden Visa.

Έχει χειριστεί επιτυχώς πολλές περιπτώσεις αλλαγής χρήσης ήδη από την έναρξη εφαρμογής του νέου νόμου και ασχολείται ενεργά με τη παρακολούθηση της φορολογικής νομοθεσίας για την καλύτερη δυνατή εξυπηρέτηση των διεθνών επενδυτών.

★ Συμβολαιογράφος Αθηνών ★ ★ Golden Visa ★
Νομική Σημείωση: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά τη νομική συμβουλή.