🏛️ Golden Visa Ελλάδα
Πλήρης Οδηγός Επενδυτικής Άδειας Διαμονής 2025
Κατανοήστε τις Προϋποθέσεις & Επιλογές Επένδυσης
Στόχοι & Σκοπιμότητα του Προγράμματος
Το πρόγραμμα Golden Visa στοχεύει στην εξισορρόπηση μεταξύ της προσέλκυσης ξένων επενδυτικών κεφαλαίων και της προστασίας της εγχώριας αγοράς κατοικίας. Οι πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές επιδιώκουν να αυξήσουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνιες μισθώσεις, διατηρώντας παράλληλα την ελκυστικότητα της χώρας για διεθνείς επενδυτές.
Προσέλκυση Κεφαλαίων
Ενθάρρυνση ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων με διατήρηση ανταγωνιστικών όρων
Ισορροπία Αγοράς
Αύξηση προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνιες μισθώσεις και στήριξη των τοπικών κοινωνιών
Ανάπτυξη Οικονομίας
Τόνωση της κτηματαγοράς και ενίσχυση συναφών κλάδων της ελληνικής οικονομίας
Ειδική Κατηγορία: Αλλαγή Χρήσης (€250.000)
- Αυξημένη Διαθεσιμότητα: Από τον Αύγουστο 2025, παρατηρείται συνεχής αύξηση της προσφοράς ακινήτων με δυνατότητα αλλαγής χρήσης σε κατοικίες
- Χαμηλότερο Όριο: Επενδυτικό όριο €250.000 για κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες
- Ευκαιρίες: Συνιστάται η επικοινωνία με το γραφείο μας για ενημέρωση σχετικά με διαθέσιμα projects αλλαγής χρήσης
- Επαγγελματική Καθοδήγηση: Παρέχουμε πλήρη νομική υποστήριξη για τη διαδικασία αλλαγής χρήσης
Επενδυτικά Κριτήρια & Όρια Αξίας
Από την 31η Μαρτίου 2024, το πρόγραμμα Golden Visa παρέχει άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας σε πολίτες τρίτων χωρών, υπό συγκεκριμένες επενδυτικές προϋποθέσεις που διαφοροποιούνται ανά γεωγραφική περιοχή.
Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης
Μύκονος & Σαντορίνη
Νησιά με πληθυσμό > 3.100 κατοίκων
Περιφερειακές ενότητες εκτός κεντρικών ζωνών
Μικρότερα νησιά
Ηπειρωτική Ελλάδα (εκτός Αττικής)
Διατηρητέα κτίρια προς αποκατάσταση
Ανεξαρτήτως γεωγραφικής περιοχής
⬆️ Αυξημένη διαθεσιμότητα από Αύγουστο 2025
Βασικές Προϋποθέσεις Επένδυσης
- Ενιαία Περιουσία: Η επένδυση πρέπει να πραγματοποιηθεί σε ένα μεμονωμένο ακίνητο, όχι σε πολλαπλά ακίνητα μικρότερης αξίας
- Ελάχιστη Επιφάνεια: Υποχρεωτική ελάχιστη επιφάνεια 120 τετραγωνικών μέτρων για κύριες κατηγορίες
- Εξ Αδιαιρέτου Συγκυριότητα: Επιτρέπεται η απόκτηση ποσοστού ιδιοκτησίας, εφόσον η συνολική αξία του ακινήτου πληροί τα κριτήρια
- Μετατροπές Χρήσης (€250.000): Για κτίρια που αλλάζουν χρήση σε κατοικίες, η μετατροπή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν την αίτηση. Το ελάχιστο όριο επένδυσης είναι €250.000
- Διατηρητέα Κτίρια: Η επένδυση σε διατηρητέα προς αποκατάσταση έχει ελάχιστο όριο €250.000
Περιορισμοί Χρήσης & Υποχρεώσεις
Προκειμένου να αντιμετωπιστεί η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και να προστατευθεί η αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, επιβάλλονται συγκεκριμένοι περιορισμοί στη χρήση των επενδυτικών ακινήτων.
Απαγορευμένες Χρήσεις
Βραχυχρόνιες μισθώσεις (π.χ. Airbnb)
Εταιρική έδρα (για μετατροπές)
Επιχειρηματική χρήση (για ειδικές κατηγορίες)
Επιτρεπόμενες Χρήσεις
Μακροχρόνιες μισθώσεις
Ιδία χρήση και κατοίκηση
Κενή διατήρηση του ακινήτου
Κυρώσεις Παραβάσεων
Πρόστιμο €50.000
Ανάκληση άδειας διαμονής
Απώλεια δικαιωμάτων
Σημαντική Επισήμανση
Η παραβίαση των περιορισμών χρήσης συνεπάγεται την άμεση ανάκληση της άδειας διαμονής και την επιβολή σημαντικού προστίμου. Οι επενδυτές θα πρέπει να διασφαλίζουν πλήρη συμμόρφωση με τους όρους χρήσης για τη διατήρηση της άδειάς τους.
Ανανέωση & Μεταβίβαση Άδειας
- Διάρκεια: Η άδεια διαμονής χορηγείται για πέντε (5) έτη
- Ανανέωση: Δυνατότητα επανέκδοσης για ίσο χρονικό διάστημα εφόσον διατηρείται η ιδιοκτησία
- Διατηρητέα Κτίρια: Για ανανέωση απαιτείται ολοκληρωμένη αποκατάσταση
- Πώληση: Σε περίπτωση πώλησης, η άδεια ανακαλείται και μεταβιβάζεται δικαίωμα στον αγοραστή
- Εναλλακτικές Επενδύσεις: Δυνατότητα απόκτησης άδειας μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων τουριστικών καταλυμάτων με αντίστοιχα όρια αξίας
Μεταβατική Περίοδος & Χρονοδιάγραμμα
Για την ομαλή μετάβαση στο νέο καθεστώς και την αποφυγή διαταραχών στην αγορά, θεσπίστηκαν συγκεκριμένες μεταβατικές διατάξεις με σαφείς προθεσμίες.
Έναρξη Ισχύος Νέου Πλαισίου
Εφαρμογή των νέων επενδυτικών κριτηρίων και περιορισμών για όλες τις νέες αιτήσεις Golden Visa. Διαφοροποίηση ορίων ανά γεωγραφική περιοχή.
Περίοδος Εξασφάλισης Παλαιών Όρων
Οι επενδυτές που έως αυτήν την ημερομηνία εξόφλησαν το τίμημα, κατέβαλαν προκαταβολή 10%, ή υπέγραψαν προσύμφωνο/ιδιωτικό συμφωνητικό, διατηρούν δικαίωμα ολοκλήρωσης με τις προηγούμενες προϋποθέσεις.
Καταληκτική Ολοκλήρωσης Συναλλαγών
Τελική προθεσμία για την ολοκλήρωση επενδύσεων που εξασφάλισαν τους παλαιούς όρους μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου. Υπογραφή οριστικών συμβολαίων.
Εναλλακτική Επένδυση
Σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης της αρχικής συναλλαγής, δυνατότητα επένδυσης σε εναλλακτικό ακίνητο με τις προηγούμενες προϋποθέσεις. Τελική προθεσμία για χρήση μεταβατικού καθεστώτος.
Πλήρης Εφαρμογή Νέου Πλαισίου
Λήξη μεταβατικών διατάξεων. Όλες οι νέες επενδύσεις υπόκεινται στους τρέχοντες όρους. Από τον Αύγουστο 2025, παρατηρείται συνεχής αύξηση της προσφοράς ακινήτων με δυνατότητα αλλαγής χρήσης (€250.000).
Στρατηγικές Συστάσεις
- Έγκαιρη Προετοιμασία: Ολοκληρωμένη νομική και χρηματοοικονομική αξιολόγηση πριν την επένδυση
- Επαλήθευση Δικαιολογητικών: Διασφάλιση πλήρους τεκμηρίωσης όλων των συναλλαγών και πληρωμών
- Επαγγελματική Υποστήριξη: Συνεργασία με εξειδικευμένους συμβολαιογράφους και νομικούς συμβούλους
- Ειδική Κατηγορία: Για ακίνητα αλλαγής χρήσης (€250.000), επικοινωνήστε μαζί μας για τρέχουσες διαθέσιμες ευκαιρίες
- Μακροπρόθεσμος Σχεδιασμός: Ανάλυση μακροχρόνιας αποδοτικότητας και στρατηγικής χρήσης ακινήτου
Συγκριτική Ανάλυση Επενδυτικών Επιλογών
Κάθε κατηγορία επένδυσης προσφέρει διαφορετικά πλεονεκτήματα και χαρακτηριστικά. Η επιλογή εξαρτάται από τους επενδυτικούς στόχους, το διαθέσιμο κεφάλαιο και τις προσωπικές προτιμήσεις. Επικοινωνήστε μαζί μας για πλήρη ενημέρωση και εξατομικευμένες προτάσεις.
| Κατηγορία Επένδυσης | Κύρια Πλεονεκτήματα | Περιορισμοί & Προκλήσεις | Ιδανική για |
|---|---|---|---|
| Κεντρικές Ζώνες €800.000 |
• Προνομιακές τοποθεσίες με υψηλή ζήτηση • Ανώτερες υποδομές και υπηρεσίες • Ισχυρές προοπτικές κεφαλαιακής ανατίμησης • Πρόσβαση σε κορυφαία εκπαιδευτικά ιδρύματα |
• Υψηλή αρχική επένδυση • Αυξημένος ανταγωνισμός αγοράς • Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης |
Επενδυτές υψηλού εισοδήματος Οικογένειες με εκπαιδευτικές ανάγκες Αναζητούντες μόνιμη εγκατάσταση |
| Περιφερειακές Περιοχές €400.000 |
• Βελτιωμένη σχέση αξίας-τιμής • Ήσυχο και ποιοτικό περιβάλλον διαβίωσης • Μειωμένη πίεση στον προϋπολογισμό • Πιθανότητες μελλοντικής ανάπτυξης |
• Πιο αργοί ρυθμοί ανατίμησης • Περιορισμένη ζήτηση μακροχρόνιας μίσθωσης • Λιγότερο ανεπτυγμένες υποδομές |
Μεσαίου εισοδήματος επενδυτές Σχεδιασμός συνταξιοδότησης Εξοχική κατοικία/διακοπές |
| Ειδικές Κατηγορίες €250.000 |
• Χαμηλότερο σημείο εισόδου • Μοναδική αξία • Δεν έχει περιορισμούς σε τ.μ. • Oικονομικό σχέδιο απόκτησης Golden Visa |
• Πολυπλοκότητα αποκαταστάσεων • Απαίτηση εξειδικευμένων γνώσεων • Πιθανά υψηλά κόστη ανακαίνισης • Χρονοβόρα διαδικασία αποκατάστασης |
Επενδυτές με ενδιαφέρον για ακίνητα από ανακαινίσεις σε δημοφιλείς τοποθεσίες σε σημαντικά χαμηλότερη τιμή |
Κριτήρια Επιλογής
- Οικονομική Ικανότητα: Αξιολόγηση διαθέσιμου κεφαλαίου και δυνατότητας χρηματοδότησης
- Επενδυτικοί Στόχοι: Προσδιορισμός προτεραιοτήτων (κατοίκηση, εισόδημα, ανατίμηση)
- Χρονικός Ορίζοντας: Βραχυπρόθεσμη ή μακροπρόθεσμη επενδυτική προοπτική
- Προσωπικές Ανάγκες: Οικογενειακή κατάσταση, εκπαιδευτικά, επαγγελματικά κριτήρια
- Επαγγελματική Καθοδήγηση: Επικοινωνήστε μαζί μας για εξατομικευμένες προτάσεις και διαθέσιμες επιλογές
Εξασφαλίστε την Επιτυχή Επένδυσή σας
Το πρόγραμμα Golden Visa απαιτεί εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση και προσεκτικό σχεδιασμό.
Από τον Αύγουστο 2025, παρατηρείται αυξημένη προσφορά ακινήτων αλλαγής χρήσης (€250.000).
Επικοινωνήστε μαζί μας για πλήρη ενημέρωση και νομική υποστήριξη.
Χριστίνα Γ. Πάχου | Christina G. Pachou
Συμβολαιογράφος Αθηνών | Notary Public Athens
