希腊黄金签证2026:投资门槛、费用与许可规则
€80万、€40万和€25万三档投资门槛、短租禁令、真实交易成本,以及境外办理全流程。
自西班牙于2025年4月关闭其购房移民项目后,希腊已成为欧盟境内仅存的、购房即可获得居留许可的主要国家 — 且规则已于2024年发生变化:原本统一的€250,000门槛,已改为按地段分级的结构。
本指南依据第5100/2024号法律、第5275/2026号法律及第1/2026号通知,介绍2026年的具体要求、全部费用,以及境外办理的完整流程。
1. 三档投资门槛
其中两档门槛由地段决定;第三档则由房产类型决定。标准住宅根据所在位置适用€800,000或€400,000档位 — €80万档位的人口标准以市镇为单位判定 — 而€250,000档位适用于希腊全境,但仅限于文物保护建筑修复或商业用途转住宅用途改造项目。
希腊黄金签证 — 2026年数据一览
整个阿提卡大区(雅典市中心、南部海岸、比雷埃夫斯)、塞萨洛尼基大区、米科诺斯、圣托里尼,以及任何登记人口超过3,100人的岛屿。
希腊大陆其余地区及较小岛屿。
全国适用,但仅限商业用途转住宅用途改造项目,或文物保护建筑修复项目。
单一房产规则
在两档标准门槛下,投资须为单一房产,主要居住面积至少120 m²;两套较小单位即便合计达到门槛,也不符合条件。
第1/2026号通知新增两项说明:配偶或登记伴侣可共同持有符合门槛的房产(与兄弟姐妹、商业伙伴或成年子女共同持有则不符合条件);且€250,000改造路径每套房产只能锚定一次许可 — 后续非欧盟买家须满足所在地区的标准门槛。
“符合€250,000门槛资格”这一事实必须经过确认
该房产是否符合€250,000门槛,取决于其具体产权、许可证及用途变更状态。只有完整的法律与技术审查才能确定这一点 — 广告宣传并不能作数。
2. 使用限制
短租被禁止 — 不得使用Airbnb或其他度假租赁平台;违规将吊销许可并触发€50,000罚款。长租则被允许,许多投资者将房产作为收益型资产在境外持有;租金收入须在希腊纳税,自2026年起按15%–25%–35%–45%的累进税率征收(第5246/2025号法律)。
- 按法定最短期限出租的长期居住性租赁。
- 长期租赁产生的租金收入。
- 出售房产 — 前提是已先取得替代性合格房产(见§6)。
- 在境外生活期间无限期持有该房产。
- 在Airbnb、VRBO或任何短租平台上出租。
- 将€25万改造类房产用作公司注册地址或分支机构。
- 在完成用途变更认证前,就改造项目提交申请材料(文物建筑修复项目则要求在续期时完成即可)。
在€25万门槛路径下,未按期完成改造或修复将导致许可被吊销。
如果在支付定金后发现问题怎么办?
将定金支付至卖方账户的私下协议,是常见的市场做法 — 但公证预约合同才是正式文件,只有它才能使定金在特定条件下具有可退还的法律效力。这正是为何所有审查都要在任何款项转移之前完成。
3. 购房款之外还需支付哪些费用?
预计在协议价格之外,还需支付11–15%的交易成本:财产转让税、房产中介费、公证费、地籍登记费及律师费用。
| 费用类别 | 税率/费率 | 说明 |
|---|---|---|
| 财产转让税 (ΦΜΑ) | 3.09% | 3%税率外加按税额3%征收的市政附加税。以合同价格与官方核定税值中较高者为计税基础。 |
| 房产中介费 | 2–3% + 增值税 | 由中介协议约定,须在预约合同签订前以书面形式确认;根据法律要求,中介的居间服务须在契据中载明。 |
| 公证费 | 约1.5–1.8% + 增值税 | 按国家统一费率标准,适用于正式契据。在"一站式服务"(Υπηρεσια μιας στασης)框架下,公证人统筹整个过户流程 — 申报、审查与提交均通过同一办公室完成。 |
| 地籍登记费 | 约0.7–0.8% | 由公证人提交至希腊地籍局(Cadastre)办理过户登记。 |
| 法律尽职调查及申请费用 | €5,000–€11,000 | 涵盖黄金签证全流程监理,从产权尽职调查直至许可签发。费用随产权复杂程度及申请人数(单一投资者与四五口之家不同)而变化,且以聘请常年处理黄金签证案件的专业律师为前提 — 这属于专业性工作,而非普通产权过户业务。 |
| 国家移民规费 | €2,000 | 主申请人费用;每位成年家属另加€150,证件工本费每人€16。 |
若产权审查发现前手契据中存在明显错误(προδηλο σφαλμα),可在签署新合同的同时起草并签署更正契据 — 在同一次会面中即可解决,无需另行走单独程序。
较低的议价并不总能降低税额:计税基础取合同价格与官方核定价值中的较高者。新建房产增值税目前暂停征收。
全部附加费用应在报价前准备到位;若买家迟至后期才发现这些费用,可能导致交易无法完成 — 并损失已付定金。
4. 签约前须确认的事项
在任何合同签署或定金支付之前,须完成三项审查。
希腊税号(AFM)
由税务局向外国居民签发;没有税号则无法起草任何契据。如何在境外办理AFM →
产权审查(Cadastre)
律师确认该房产不存在抵押、查封、债权主张或其他权利冲突。
电子建筑身份证明(HTK)
由土木工程师核实建筑物与其许可证相符;未获许可的面积将导致交易延迟,直至完成合法化。
当审查发现问题时 — 例如未申报的加建部分、未披露的抵押 — 解决该问题是卖方的义务,前提是预约合同已将定金退还与这些事由挂钩(见§2)。
第1/2026号通知还废除了产权负担证明的要求,认可附有海牙认证或领事签证的境外授权委托书,并允许许可在地籍局完成过户登记之前即予签发。
5. 办理时间线与远程办理
大多数买家最关心的实际问题是,整个流程中有多少环节需要本人在希腊完成。几乎在所有情况下:只需一次赴希腊之行。
从契据签署到居留申请提交为止的所有环节,均可通过授权委托书办理;唯有生物识别信息采集无法委托他人代办,且可在申请提交后十二个月内的任何时间预约完成。
付款必须来自买方本人账户,通过银行转账或银行本票完成 — 不接受€500以上的现金,也不接受加密货币 — 若资金来自配偶或父母,须根据反洗钱规定履行文件记录程序,并在转账前完成标记(参见付款方式指南)。
在希腊领事馆签署,或在当地公证人处签署并加具海牙认证。
由律师依据授权委托书代为开立。
产权审查、契据签署及居留申请均由律师提交办理。
唯一需要本人到场的环节:采集指纹及拍照。
一份材料齐备的雅典案卷,从委托办理到契据签署通常耗时六到十二周。申请提交后,临时证明立即签发,持证人即取得在希腊居留的权利;申根区通行权则附于卡片本身(雅典地区通常三到九个月发放,高峰期可能更长),在此之前的旅行仍依护照本身的规则处理 — 包括自2026年底起实施的ETIAS(欧盟旅行信息授权系统)。
6. 税务、转售与入籍界限
黄金签证本身并不会使持证人成为希腊纳税居民:税务居民身份的认定以实际居住天数为准 — 每年超过183天 — 而绝大多数仅持证不居住的投资者远未达到这一天数。租金收入须在希腊纳税;全球收入的纳税地仍为持证人实际居住的国家。
确实迁居希腊的投资者,可选择适用第5A条规定的非居民税制:按年缴纳固定€100,000,即可涵盖全部境外来源收入,最长可适用十五年,适用条件为此前八年中有七年未成为希腊税务居民;若投资额低于€800,000门槛,须与税务顾问确认该适用条件。
关于转售:该许可与房产绑定。出售房产将终止许可 — 对投资者本人及其名下所有家庭成员均如此 — 因此若要将资金转入另一套房产,须先完成新房产的购置,再转让原有房产。
居留、通行与入籍
三个真实案例
一套底层办公室,全程远程签约,仅生物识别环节需到场
一位伦敦买家购入一套48 m²的底层办公室用于改造;产权审查、工程师报告及税号办理均通过公证事务所完成,契据由授权委托书代签,最终为一家三口办妥居留许可。
✓ 全程远程办理位于€80万门槛地区的一套公寓
一位特拉维夫买家购入雅典市中心一套134 m²的公寓;产权审查发现一处未经许可的封闭阳台,卖方在预约合同签订前已解决该问题。
✓ 产权问题已于签约前解决仅到场看房一次,其余环节全部远程办理
一位伊斯坦布尔买家仅到场看房一次;产权审查、合同签订、税号及账户开立、居留申请均通过授权委托书办理,历时八个月,期间无需再次到场。
✓ 看房后零次到场以下案例基于匿名化文件整理,已依据隐私保护要求处理。
常见问题
几乎没有:税号办理、开立银行账户、产权审查、契据签署及居留申请均可通过授权委托书办理;唯有生物识别信息采集需要本人到场一次。
不会自动带来:护照申请需要实际居住满七年(每年183天以上,并依法纳税),外加通过B1语言及公民常识考试 — 仅在境外持有该房产并不计入居住年限(详见§6)。
可以 — 长期出租是被允许的,须凭希腊税号在希腊纳税(自2026年起:€12,000以内15%·至€24,000为25%·至€35,000为35%·超出部分45%)。在Airbnb等平台上短租将导致许可被吊销,并处以€50,000罚款。
出售符合门槛的房产将终止许可 — 对投资者本人及其名下每位家属均如此。若要将资金转入另一处房产,须先完成新房产的购置,再出售原有房产。
不会。希腊税务居民身份的认定仅取决于实际居住天数 — 每年超过183天 — 而绝大多数持证人从未接近这一天数。对于在境外居住的持证人而言,唯一涉及希腊纳税的是租金收入;全球其他收入仍在其居住国纳税(对于选择迁居希腊者,可参见§6中关于第5A条非居民税制的说明)。
- 第5038/2023号法律(移民法典)第100条 — 投资居留框架。政府公报(ΦΕΚ)Α′ 44/2023。
- 第5100/2024号法律第64条 — 现行€80万/€40万/€25万三档结构。政府公报(ΦΕΚ)Α′ 55/2024。
- 第5275/2026号法律 — 五年卡有效期自签发之日起算。政府公报(ΦΕΚ)Α′ 22/2026。
- 第1/2026号通知,移民与庇护部(2026年4月22日) — 解答22项程序性问题:废除产权负担证明要求;并对共同持有及€25万路径的一次性使用规则作出说明。
- 第5246/2025号法律 — 新建房产增值税暂停政策延长至2026年底;自2026年起新增25%中间档租金所得税率。政府公报(ΦΕΚ),2025年11月11日。
- 希腊央行 — 非居民不动产资金净流入:2024年达€27.5 亿,创历史纪录。《统计公报》,2024年第四季度。
- 移民与庇护部 — 2026年1–4月共批准3,816份许可,较2025年同期增长约11%。新闻稿,2026年5月。
