Περιεχόμενα
Αγορά Ακινήτου για Golden Visa: Πώς Γίνεται Σωστά η Πληρωμή
Εμβάσματα, Δίγραμμες Επιταγές, Τρίτα Πρόσωπα & η Κρίσιμη Απαγόρευση Αίρεσης
Ένας πλήρης οδηγός που απαντά σε όλα τα κρίσιμα ερωτήματα για την πληρωμή ακινήτου Golden Visa:
Ο τρόπος πληρωμής του τιμήματος είναι ένα από τα σημεία που ελέγχονται με τη μεγαλύτερη αυστηρότητα από τη Μεταναστευτική Αρχή στους φακέλους Golden Visa. Δεν αρκεί να έχει συμφωνηθεί το τίμημα μεταξύ αγοραστή και πωλητή· πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, μέσω ιχνηλάσιμων τραπεζικών μεθόδων, χωρίς αιρέσεις και χωρίς υπόλοιπα προθεσμίας. Ακόμη και μια φαινομενικά αθώα ρήτρα — λ.χ. εξόφληση μέρους του τιμήματος σε επόμενες δόσεις μετά τη μεταβίβαση — αρκεί για να μη γίνει δεκτός ο φάκελος.
Στον πλήρη οδηγό μας για τη Golden Visa αλλαγής χρήσης αναφερόμαστε επιγραμματικά στους τρόπους πληρωμής ως ένα από τα κρίσιμα στάδια. Εδώ αναπτύσσουμε κάθε πτυχή αναλυτικά: τους τρεις αποδεκτούς τρόπους εξόφλησης, τις απαγορεύσεις (μετρητά, κρυπτονομίσματα), τους κανόνες της τμηματικής καταβολής, και την ειδική διαδικασία myPROPERTY για πληρωμές μέσω συζύγου ή γονέα.
1. Οι Νόμιμοι και Αποδεκτοί Τρόποι Πληρωμής
Η εξόφληση ενός συμβολαίου Golden Visa οφείλει να γίνεται αποκλειστικά μέσω του τραπεζικού συστήματος. Οι τρεις αναγνωρισμένες επιλογές είναι:
Οδικός Χάρτης Πληρωμής: Από το Κεφάλαιο στο Συμβόλαιο
Κάθε βήμα αφήνει ψηφιακό αποτύπωμα — η Μεταναστευτική Αρχή ελέγχει την πλήρη αλυσίδα από το πρώτο έμβασμα έως την καταχώρηση.
Τραπεζικές Επιταγές (Δίγραμμες)
Η πιο διαδεδομένη πρακτική κατά την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Προϋπόθεση: ύπαρξη ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού στο όνομα του επενδυτή. Ο συμβολαιογράφος αναγράφει στο συμβόλαιο τα πλήρη στοιχεία της επιταγής (αριθμός, τράπεζα, ποσό).
Τραπεζικό Έμβασμα από Ελληνικό Λογαριασμό
Έμβασμα από τον ελληνικό λογαριασμό του επενδυτή. Σημαντικό: η φυσική παρουσία στην Ελλάδα δεν είναι υποχρεωτική — με ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, ο εκπρόσωπός σας μπορεί να ανοίξει λογαριασμό στο όνομά σας.
Απευθείας Έμβασμα από Εξωτερικό
Αποδεκτό ακόμα και από χώρες εκτός ΕΕ (ΗΑΕ, ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο, Αυστραλία κ.α.). Ο κανόνας: ο λογαριασμός προέλευσης πρέπει να είναι αυστηρά στο όνομα του επενδυτή, τα στοιχεία αποστολέα/παραλήπτη να είναι σαφή και η αιτιολογία να αναγράφεται ρητά.
← σύρτε για περισσότερα →
2. Τι Απαγορεύεται Αυστηρά στην Καταβολή του Τιμήματος
Η ελληνική νομοθεσία για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που συνδέονται με άδειες παραμονής έχει συγκεκριμένες «κόκκινες γραμμές» που δεν επιτρέπουν καμία παρέκκλιση:
Σε αγοραπωλησίες ακινήτων, η εξόφληση του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού μέσου πληρωμής. Κανένα τμήμα του τιμήματος ή της προκαταβολής δεν μπορεί να καταβληθεί σε μετρητά. Όπως ορίζει το άρθρο 3 του ν. 5073/2023 (που πρόσθεσε την παρ. 8 στο άρθρο 20 του ν. 3842/2010): «Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά [...] είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία».
Η πληρωμή με Bitcoin, Ethereum ή οποιοδήποτε άλλο ψηφιακό νόμισμα — είτε εξ ολοκλήρου είτε εν μέρει — δεν γίνεται αποδεκτή. Η συναλλαγή πρέπει να πραγματοποιηθεί αποκλειστικά με επίσημα νομίσματα (FIAT) μέσω πιστοποιημένων τραπεζικών ιδρυμάτων.
Επενδυτής από χώρα του Κόλπου κατέβαλε τμήμα της προκαταβολής σε μετρητά μέσω ιδιωτικής συμφωνίας με τον πωλητή, νομίζοντας ότι η απαγόρευση αφορά μόνο το οριστικό συμβόλαιο. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορούσε να την αναγνωρίσει: ο ν. 5073/2023 (άρθρο 3), που προσέθεσε την παρ. 8 στο άρθρο 20 του ν. 3842/2010, καθιστά αυτοδικαίως άκυρο κάθε συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση τιμήματος ακινήτου σε μετρητά, και απαγορεύει τη μεταγραφή του στα οικεία βιβλία. Το αποτέλεσμα ήταν να χρειαστεί να επαναλάβει ολόκληρη τη διαδικασία μεταφοράς κεφαλαίων μέσω τραπεζικού μέσου, με σημαντική καθυστέρηση στη χορήγηση της Golden Visa.
3. Τμηματική Καταβολή και Προσύμφωνα
Πολλές φορές η αγορά ενός ακινήτου δεν ολοκληρώνεται σε μία μόνο ημέρα. Η νομοθεσία της Golden Visa επιτρέπει την τμηματική καταβολή του τιμήματος, εφόσον ακολουθείται η σωστή σειρά παραστατικών:
Υπογραφή Προσυμφώνου
Κατά την υπογραφή του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, καταβάλλεται ένα μέρος του τιμήματος ως προκαταβολή/αρραβώνας (π.χ. 10%) μέσω τραπεζικής μεταφοράς ή δίγραμμης επιταγής.
Συμπληρωματική Προκαταβολή
Σε κάποιες περιπτώσεις, μπορεί να συμφωνηθεί μια δεύτερη δόση προκαταβολής πριν το οριστικό συμβόλαιο, πάντα με τραπεζικό έμβασμα ή επιταγή.
Ολοσχερής Εξόφληση
Η καταβολή του υπολοίπου γίνεται κατά την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Δεν επιτρέπεται καμία εκκρεμότητα: η κυριότητα μεταβιβάζεται άμεσα και αμετάκλητα με την υπογραφή — σε αντίθεση με τις δανειοδοτούμενες αγορές όπου μπορεί να υπάρχει εκκρεμής ποσό.
← σύρτε για περισσότερα →
4. Προσοχή: Καμία Πίστωση — Καμία Αίρεση ή Προθεσμία
Εδώ εντοπίζεται η πιο κρίσιμη νομική διαφορά των συμβολαίων Golden Visa σε σχέση με τις συνήθεις αγοραπωλησίες ακινήτων:
Στα συμβόλαια που συντάσσονται για τον σκοπό έκδοσης Golden Visa, δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να πιστωθεί μέρος του τιμήματος. Τα συμβόλαια αυτά δεν επιτρέπεται από τον νόμο να τελούν υπό καμία αίρεση ή προθεσμία.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;
- Τμηματική καταβολή μέσω προσυμφώνου, εφόσον το σύνολο εξοφλείται πριν ή κατά το οριστικό συμβόλαιο.
- Αρραβώνας/προκαταβολή σε πρώτο στάδιο, εξόφληση υπολοίπου κατά την υπογραφή.
- Πολλαπλές τραπεζικές μεταφορές σε διαφορετικές ημερομηνίες, αρκεί το άθροισμα να καλύπτει το σύνολο.
- Υπόλοιπο ποσό «να πληρωθεί αργότερα» — π.χ. «το 20% σε 2 μήνες».
- Τραπεζικό δάνειο αγοραστή ως τρόπος εξόφλησης τμήματος του τιμήματος.
- Αίρεση οποιουδήποτε τύπου (υπό προθεσμία, υπό όρο κ.λπ.) στο οριστικό συμβόλαιο Golden Visa.
Αντίθετα με άλλες αγοραπωλησίες — όπου ένα μέρος του ποσού πληρώνεται αργότερα μέσω τραπεζικού δανείου του αγοραστή — στην Golden Visa η επένδυση πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πλήρως για να γίνει δεκτή η αίτηση χορήγησης της άδειας διαμονής.
5. Ειδικός Χειρισμός: Πληρωμή από Τρίτα Πρόσωπα (Γονείς & Σύζυγοι)
Συνήθης πρακτική — η οποία απαιτεί λεπτούς νομικούς και φορολογικούς χειρισμούς — είναι όταν το τίμημα καταβάλλεται από στενό συγγενή (π.χ. σύζυγο ή γονέα) αντί από τον ίδιο τον επενδυτή.
Σε αυτή την περίπτωση δεν αρκεί απλώς ο γονέας ή ο σύζυγος να στείλει το έμβασμα στον πωλητή. Απαιτείται ειδική δικαιολόγηση του κεφαλαίου κατά το στάδιο υποβολής των δικαιολογητικών στην αρμόδια υπηρεσία Μετανάστευσης.
Τα 4 Βήματα που Πρέπει να Ακολουθηθούν Απαρέγκλιτα
- Άνοιγμα Ελληνικών Τραπεζικών Λογαριασμών. Πρέπει να υπάρχουν λογαριασμοί σε ελληνικά πιστωτικά ιδρύματα τόσο για αυτόν που δίνει τα χρήματα (π.χ. γονέας/σύζυγος) όσο και για τον επενδυτή-αγοραστή.
- Τραπεζική Μεταφορά — Δωρεά / Γονική Παροχή. Πραγματοποιείται τραπεζική μεταφορά του κεφαλαίου μεταξύ των δύο ελληνικών λογαριασμών, από τον γονέα/σύζυγο προς τον αγοραστή.
- Υποβολή Δήλωσης στο myPROPERTY (ΑΑΔΕ). Πριν την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας, είναι υποχρεωτικό να υποβληθεί ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ η αντίστοιχη δήλωση φόρου γονικής παροχής ή δωρεάς.
- Αναγραφή στο Οριστικό Συμβόλαιο. Ο αριθμός δήλωσης myPROPERTY αναγράφεται ρητά μέσα στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Η συμβολαιογράφος πρέπει να ενημερωθεί εγκαίρως. Με αυτή τη διαδικασία, δικαιολογείται πλήρως, νόμιμα και φορολογικά ορθά η προέλευση του κεφαλαίου.
Ποια τρίτα πρόσωπα διευκολύνονται από τον νόμο;
Ο νόμος διευκολύνει κυρίως μεταφορές κεφαλαίων μεταξύ συζύγων και γονέων/τέκνων (α' βαθμού) μέσω της διαδικασίας γονικής παροχής ή δωρεάς στο myPROPERTY, πριν την αγορά. Για άλλες σχέσεις (π.χ. αδέρφια, θείοι), απαιτείται εξειδικευμένη νομική αξιολόγηση.
6. Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Ναι. Επιτρέπεται το έμβασμα από τράπεζα εξωτερικού, αρκεί ο λογαριασμός από τον οποίο φεύγουν τα χρήματα να είναι αυστηρά στο δικό σας όνομα και το έμβασμα να είναι πλήρως ιχνηλάσιμο με σαφή αιτιολογία πληρωμής.
Όχι. Για να χρησιμοποιηθεί το συμβόλαιο για Golden Visa, η εξόφληση πρέπει να είναι ολοσχερής μέχρι την ημέρα υπογραφής. Συμβόλαια υπό προθεσμία ή αίρεση δεν γίνονται δεκτά από τις μεταναστευτικές αρχές και ο φάκελος θα απορριφθεί.
Όχι. Ο λογαριασμός μπορεί να ανοιχτεί από απόσταση μέσω ενός ειδικού συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου που εξουσιοδοτεί ρητά τον δικηγόρο σας να ανοίξει λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα στο όνομά σας.
Για μια συνολική εικόνα της επένδυσής σας, δείτε τον Πλήρη Οδηγό μας για τη Golden Visa αλλαγής χρήσης, όπου αναλύονται όλα τα στάδια της αίτησής σας — από τον εντοπισμό ακινήτου έως την παράδοση άδειας παραμονής.
