✅ מעודכן בהתאם ל חוזר 1/2026
החלטת שרים KYA 214926/2025  |  חוק 5100/2024

נקודות מפתח

  • רף ה-250,000€ נוגע אך ורק למחיר הרכישה — עלויות שיפוץ והסבה אינן נספרות כחלק מההשקעה המינימלית
  • שינוי הייעוד חייב להיות מושלם לאחר ה-5 באפריל 2024 — הסבות קודמות אינן עומדות בתנאי המסלול
  • השכרה לטווח קצר (Airbnb, Booking.com) אסורה בהחלט — מותרת השכרה לטווח ארוך בלבד
  • הנוטריון מגיש באופן אלקטרוני את מס הרכישה (FMA) ומאשר את אופן התשלום
  • הבקשה להיתר השהייה תוגש רק לאחר סיום מלא של שינוי הייעוד וקבלת אישור סופי מהמהנדס
  • ניתן להשלים את כל התהליך מרחוק באמצעות ייפוי כוח — לרוב מספיק ביקור אחד ביוון
  • רוצים תשובה מהירה? בצעו את בדיקת הזכאות תוך 30 שניות בהמשך העמוד.

החל מה-1 באפריל 2024, קבלת ויזת זהב דרך שינוי ייעוד נכס הפכה לאופציה הנגישה היחידה למשקיעים, תוך שמירה על רף של 250,000€ בכל רחבי יוון. עם זאת, הזדמנות זו מלווה בדרישות מחמירות ומורכבויות משפטיות ותכנוניות.

1. משמעות "הסבת ייעוד" בהקשר של גולדן ויזה

מדובר בנכסים המומרים באופן חוקי משימוש מסחרי למגורים. כדי שנכס יעמוד בתנאים, עליו:

  • להיות רשום (בטופס E9 / טאבו / היתר בנייה) כחלל מסחרי, כלומר: משרד, חנות, מחסן, חלל תעשייתי או מלאכה.
  • שינוי הייעוד למגורים חייב להיות מאושר כחוק על ידי מחלקת התכנון והבנייה (YDOM).
  • השלמת שינוי הייעוד (ולפיכך השימוש בו כמגורים) חייבת להיעשות לאחר ה-5 באפריל 2024.

הבהרה משפטית (סעיף 100 לחוק 5038/2023)

רף ה-250,000€ נוגע אך ורק ל"ערך הרכישה" של הנכס. המשמעות היא שמחיר הרכישה המופיע בחוזה חייב להיות לפחות 250,000€. הוצאות השיפוץ / ההסבה אינן נספרות כחלק מהרף המינימלי של ההשקעה.

תרחיש א׳: נכס מוכן ("עד מפתח")

רוכשים את הנכס כשהסבת הייעוד והשיפוץ כבר הושלמו על ידי המוכר (ערך הרכישה ≥250,000€). יתרון: זמינות מיידית ואפס סיכוני רישוי.

תרחיש ב׳: נכס חלקי / לשיפוץ

לפני הרכישה: המוכר הגיש למחלקת התכנון (YDOM) בקשה לאישור שינוי ייעוד.
לאחר החתימה: אתם לוקחים על עצמכם את ביצוע העבודות ושינוי השם על ההיתר כבעלים החדשים.

2. האם יש הגבלת שטח (מ"ר)?

לא.

עבור קטגוריית הסבת הייעוד, המחוקק לא קבע כל הגבלה על שטח הנכס במטרים רבועים. הקריטריון היחיד נותר סכום ההשקעה המינימלי (250,000€).

לפני
לפני
אחרי
אחרי

← גררו כדי לראות את ההבדל →

משמעות הדבר בפועל היא שמשקיע יכול לרכוש ולהסב דירת סטודיו של 35-42 מ"ר ששימשה בעבר כמשרד, או דירת 90 מ"ר שהייתה בעבר חלל תעשייתי.

מה נחשב כ"השקעה של 250,000€" — ומה לא

סכום המינימום מתייחס אך ורק למחיר הרכישה המופיע בחוזה. החוק ברור: עלויות שיפוץ, שכר טרחת אדריכל, עלויות שינוי ייעוד והוצאות נוטריון אינן נספרות ברף זה. נכס שנרכש ב-255,000€ ועבר שיפוץ ב-40,000€ עומד בקריטריון — אך סכום השיפוץ עצמו אינו "עוזר" להגיע לרף.

בנוסף, מחיר הרכישה מושווה לערך השומה (האובייקטיבי) של הנכס: לחישוב מס הרכישה (FMA) משתמשים בגבוה מבין השניים. באזורים עם ערכי שומה גבוהים (מרכז אתונה, פרברים דרומיים), מס ההעברה עשוי להיות מחושב על בסיס ערך השומה — גם אם המחיר החוזי נמוך יותר.

3. התפקיד הקריטי של הנוטריון

הנוטריון הוא הגורם המוסמך הבלעדי להשלמה המשפטית של כל חוזה מכר נדל"ן ביוון. במסגרת הגולדן ויזה, תפקידו אף מרכזי יותר: הוא מחשב ומגיש באופן אלקטרוני את המיסים (FMA), מנפיק את האישור הנוטריוני המאשר את אופן התשלום, ומוודא האם הנכס כבר שימש להנפקת ויזת זהב למשקיע אחר.

  • בדיקת חוקיות: אנו מוודאים ששינוי הייעוד אושר לאחר ה-5/4/2024.
  • דו"ח טכני: בדיקה חיונית בהתאם לדרישות ה-KYA.
  • תקנון בית משותף: אנו בודקים האם מותר להשתמש בנכס למגורים.
  • אימות היסטוריית הנכס: אנו מוודאים שהנכס לא שימש בעבר לגולדן ויזה (חוזר 1/2026).

כל אחת מהבעיות המפורטות להלן כבר גרמה בעבר לדחיית בקשות לגולדן ויזה. כולן מאותרות — ונפתרות — לפני חתימת החוזה.

האם יש לכם כבר נכס ספציפי בראש?

השאלה הנפוצה ביותר שאנו מקבלים היא האם נכס מסוים עומד בתנאים. שלחו לנו את הפרטים הבסיסיים וניתן לכם תמונת מצב ברורה — ללא התחייבות.

שאלו על הנכס שלכם

4. מלכודות משפטיות שאנו מתמודדים איתן

  • תיעוד הנדסי חסר: האישור אינו מעיד כראוי על השלמת השינוי — התוצאה: דחיית הבקשה לגולדן ויזה. ראו מה בדיוק המהנדס בודק ומנפיק בכל שלב.
  • מכשולים מצד בעלים משותפים: תקנון הבית המשותף עשוי לאסור במפורש על שימוש בקומות מסוימות או יחידות למגורים — גם אם הרשות מאשרת את שינוי הייעוד. הבדיקה נעשית לפני ההסכם המקדמי, לא בעת עריכת החוזה הסופי.
  • ותק שינוי הייעוד: שינוי הייעוד הושלם לפני ה-5/4/2024 — התוצאה: פסילה מהמסלול, ללא קשר לערך או למצב הנכס. התאריך אינו נתון למשא ומתן.
  • שימוש חוזר בנכס (חוזר 1/2026): נכס שכבר שימש להענקת ויזת זהב למשקיע אחר אינו יכול לשמש שוב תחת הרף המוטב של 250,000€. זה רלוונטי בעיקר לשוק היד השנייה — נכסים הנמכרים מחדש על ידי משקיעים שכבר קיבלו ויזת זהב. הבדיקה דורשת עיון בהיסטוריית הנכס במנהלת ההגירה.

בדיקת זכאות מהירה

4 שאלות קצרות · כ-30 שניות

שלב 1 מתוך 4

5. אמצעי תשלום ובנקאות

הכללים בנוגע לתשלום מחמירים מאוד ואי-עמידה בהם פוסלת את הבקשה. ראו את המדריך המפורט לאמצעי תשלום בגולדן ויזה לכל המקרים.

אמצעי תשלום מקובלים:
  • העברה בנקאית מחו"ל: ישירות מחשבון הבנק של הקונה (SWIFT).
  • המחאה בנקאית (מבנק יווני)
  • הפקדה בבנק יווני
אמצעים שאינם מקובלים:
  • מזומן (Cash): אסור מעל 500€.
  • מטבעות קריפטוגרפיים (Crypto): אינם מוכרים חוקית.
  • תשלום מחשבון של צד ג׳: (ללא קשר משפחתי).

מס העברת מקרקעין (FMA)

מעבר למחיר הרכישה, הקונה מחויב בתשלום FMA בשיעור של 3% על ערך ההעברה (מחיר החוזה או ערך השומה, הגבוה מביניהם). המס מחושב ומוגש אלקטרונית על ידי הנוטריון לפני חתימת החוזה.

אנו מחשבים מס זה עבור הקונה מבעוד מועד, מיד לאחר קבלת פרטי העסקה ותיק הנכס.

6. התהליך צעד אחר צעד

הבטחת גולדן ויזה דרך הסבת ייעוד היא מסלול משפטי וטכני מדויק.

שלב 1
שלב 1

איתור ובדיקה ראשונית

איתור נכס ובדיקתו על ידי מהנדס אזרחי.

שלב 2
שלב 2

בדיקה משפטית

בדיקת בעלות על ידי עורך דין; התיק מועבר לנוטריון לתיאום החוזה.

שלב 3
שלב 3

הסכם מקדמי (אופציונלי)

עריכת הסכם מקדמי נוטריוני והפקדת מקדמה (10-30%). כובל את המוכר משפטית ומבטיח את ההשקעה לפני שינוי הייעוד.

שלב 4
שלב 4

אישור מחלקת התכנון ובנייה

הוצאת היתר בנייה / אישור עבודות בקנה מידה קטן (EEDMK) לשינוי הייעוד. (אינו אופציונלי, אלא אם כבר בוצע על ידי הבעלים או הקבלן המוכר לרוכש המעוניין).

שלב 5
שלב 5

חוזה סופי

חתימה על החוזה, תשלום מלא ורישום בטאבו. לפני החתימה מחושב ומשולם מס העברת מקרקעין (FMA 3%) המוגש אלקטרונית על ידי הנוטריון.

שלב 6
שלב 6

שיפוץ

ביצוע העבודות והוצאת תעודת גמר.

שלב 7
שלב 7

בקשת ויזת זהב

הגשת תיק מלא למנהלת ההגירה.

מהירות התהליך תלויה במוכנות התיק התכנוני. בכל מקרה, הבדיקה המשפטית של הבעלות נעשית לפני ההסכם המקדמי — ואם נמצאות שגיאות, מתחיל תהליך תיקונים תחת לחץ זמן. הדרך הטובה ביותר למנוע זאת היא שהמוכר יטיל על המהנדס שלו את הבדיקה מראש: לדוגמה, שינוי בתקנון הבית המשותף — אפילו חד-צדדי — מהווה פעולה נוטריונית נוספת שמגדילה את המורכבות ואת משך הזמן.

7. שאלות נפוצות (FAQ)

כן, מבחינה משפטית מותר לחתום על חוזה המכר לאחר קבלת היתר שינוי הייעוד למגורים. עם זאת, הבקשה למתן היתר השהייה במסגרת הגולדן ויזה, המוגשת בזמן שלאחר חתימת/רישום החוזה בטאבו, תוגש רק לאחר השלמת שינוי הייעוד ואישור מתאים מהמהנדס.

לא. את כל התהליך, כולל פתיחת חשבון בנק וחתימה על חוזים, ניתן לבצע באמצעות ייפוי כוח נוטריוני מיוחד לעורך הדין שלכם (הנערך במשרדנו, בקונסוליה של מדינתכם, או אצל נוטריון זר עם אישור Apostille).

כן. התוכנית היוונית נחשבת לאחת הידידותיות ביותר באירופה. יחד עם המשקיע, מקבלים היתר שהייה: בן/בת הזוג או השותף/ה עם הסכם מגורים משותפים, הילדים הרווקים מתחת לגיל 21 (ובתנאים מסוימים עד גיל 24), וכן ההורים (של שני בני הזוג).

משך הזמן תלוי בעיקר במצב הבעלות על הנכס. השלבים העיקריים:

  • בדיקה משפטית והסכם מקדמי: 2-4 שבועות
  • חוזה סופי ורישום בטאבו: 1.5-3 חודשים — בהנחה שאין עיכובים. אם נדרשות הסדרות מצד המוכר (למשל תיקוני רישום, הצהרות), משך הזמן מתארך בהתאם.
  • היתר שהייה למשקיע: לאחר החוזה מונפק תחילה אישור זמני עבור המשקיע ובני משפחתו. היתר השהייה הסופי ניתן לאחר השלמת ההליך על ידי הרשות המוסמכת במשרד ההגירה.

באמצעות ייפוי כוח מיוחד, המשקיע יכול להשלים את התהליך מבלי לנסוע ליוון. ראו את המדריך המלא להכנה למשקיעים מחו"ל. משרדנו מתאם עם עורך הדין ומנהלת ההגירה כדי להאיץ את כל השלבים.

כן, יוון היא מדינה חברה באמנת האג משנת 1961, ולכן הטיפול תלוי במקור המסמך:

  • מדינות חברות באמנת האג (האיחוד האירופי, ארה״ב, בריטניה, טורקיה ועוד): נדרש רק Apostille מהרשות המוסמכת במדינת ההנפקה.
  • מדינות שאינן חברות באמנה: נדרש אימות דיפלומטי מהשגרירות או הקונסוליה היוונית במדינת ההנפקה.
  • תרגום רשמי לשפה היוונית על ידי עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין, או באמצעות שירות התרגום של משרד החוץ.

הנ"ל מכסה את השאלות הנפוצות ביותר. עם זאת, לכל תיק יש את המאפיינים הייחודיים לו.

התקשרו: +30 210 300 39 29

8. תיאום הצוות (ולמה חשובים השותפים הנכונים)

הנפקת ויזת זהב בהסבת ייעוד דורשת תיאום מושלם בין שלושה אנשי מקצוע הפועלים במקביל — לא ברצף:

  • נוטריון: בודק בעלות, עורך חוזה מקדמי וסופי, מחשב ומגיש FMA, מנפיק אישור תשלום ורושם בטאבו.
  • עורך דין: מבצע בדיקת נאותות משפטית, מנהל את בקשת הויזה ומייצג את המשקיע באמצעות ייפוי כוח בכל שלב.
  • מהנדס: מכין דו"ח טכני (החלטת שרים KYA 214926/2025), מנפיק היתר EEDMK או היתר בנייה, ומספק תעודת גמר — המסמך שמאפשר הגשת בקשה להיתר שהייה.

מעורבות בו-זמנית של שלושתם מההתחלה מונעת עיכובים שבפועל עלולים לעלות חודשים. אנו לוקחים על עצמנו את התיאום של התיק שלכם מההתחלה ועד להנפקת הויזה.

טיפלנו ביותר מ-30 תיקים — עבור משקיעים פרטיים, חברות בנייה ומשרדי תיווך — מהיום הראשון להפעלת התוכנית, תוך היכרות מתמדת עם כל התפתחות חקיקתית ועדכון מהיר של השותפים שלנו.

שוחחו עם עורך דין מומחה מהצוות שלנו

9. מקרי מבחן מהשטח

תיקים לדוגמה שמשרדנו ניהל. הפרטים הוסתרו לשמירה על אנונימיות.

הדוגמאות מבוססות על תיקים אנונימיים בהתאם לתקנות ה-GDPR.

10. למה לבחור במשרד הנוטריון של Christina G. Pachou?

מומחיות בינלאומית

שליטה מלאה באנגלית וגרמנית; גישה ל-6 שפות נוספות (רוסית, סינית ועוד) באמצעות מתורגמנים מוסמכים. התמחות בעסקאות חוצות-גבולות עם לקוחות מכל העולם.

משרדנו ממוקם בלב אתונה (רחוב Tziraion 12, ליד תחנת המטרו "אקרופוליס"). פגישות וידאו זמינות גם למשקיעים מחו"ל.

טיפול ייעודי במשקיעים זרים

לפני שמגיעים לחוזה, צריך AFM, נציג מס וחשבון בנק בבנק יווני. משרדנו מנחה אתכם בכל צעד: מהוצאת ה-AFM ומינוי נציג מס, ועד להנחיות להעברות בנקאיות בטוחות וחוקיות העומדות בדרישות איסור הלבנת הון.

הגנה מלאה

אנחנו לא רק "מעבירים" עסקאות. אנחנו מאתרים פרצות משפטיות ומספקים פתרונות.

שיתוף הפעולה הכתוב שלנו עם מתווכים, מהנדסים ורואי חשבון מבטיח שלא תבזבזו זמן יקר. התיק שלכם מתקדם מהר יותר — כל הצדדים יודעים מראש מה הנוטריון צריך. הניסיון שלנו מלמד שתיעוד כתוב מסייע לטיפול מהיר יותר ולתקשורת קלה יותר.

Christina G. Pachou

Christina G. Pachou

נוטריונית באתונה

התמחות במשפט בינלאומי, עסקאות בינלאומיות וניהול מס. עבור מתווכים וקבלנים: בדיקה נוטריונית מוקדמת, טיפול מהיר ותיאום מול היועצים המשפטיים של כל עסקה. אל תהססו ליצור קשר איתנו לגבי הנושא שמעניין אתכם.

★ עסקאות חוצות-גבולות
Ilias P. Poulakos

Ilias P. Poulakos

עורך דין, LL.M.

עורך דין בעל ניסיון וותק רב בבריטניה. מתמחה בהסכמי B2B, הסכמי סודיות (NDAs) ועסקאות חוצות-גבולות בשווי גבוה. מבין את צרכי המשקיע הבינלאומי — מומחיות בייעוץ עסקי בתחום הגולדן ויזה. יצירת קשר ↗

★ מומחיות בגולדן ויזה

הערה משפטית וכתב ויתור: מאמר זה נועד לספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. חוקים ותקנות עשויים להשתנות. מומלץ בחום לקבל ייעוץ מקצועי מותאם אישית.