Yunanistan Altın Vize 2026: Yatırım Eşikleri, Maliyetler ve İzin Kuralları
€800bin, €400bin ve €250bin eşik seviyeleri, kısa süreli kiralama yasağı, gerçek kapanış maliyetleri ve sürecin yurt dışından nasıl yürütüldüğü.
- Eşik konuma göre belirlenir: Atina ve Mykonos gibi bölgelerde €800bin, diğer bölgelerde €400bin, yalnızca dönüşüm projeleri ve tescilli yapı restorasyonları için ülke genelinde €250bin.
- Fiyatın üzerine vergi, emlakçı, noter, tapu tescili ve hukuki giderler için %11–15 ek bütçe ayırın.
- Tapu ve izinler imzadan önce kontrol edilir — tespit edilen kusurları giderme yükümlülüğü satıcıya aittir.
- Sadece biyometrik veriler için tek bir seyahat — geri kalan her şey vekaletname ile yürütülür.
- Uzun süreli kiralamaya izin verilir; Airbnb ve kısa süreli kiralama platformları yasaktır — ihlalde €50.000 ceza ve izin iptali uygulanır.
- Vize, ne Yunan vergi mükellefiyeti ne de otomatik vatandaşlık doğurur.
İspanya'nın Nisan 2025'te programını kapatmasının ardından Yunanistan, mülk satın alarak oturma izni sağlayan son büyük AB ülkesi haline geldi — ve kurallar 2024'te değişti: tek bir €250.000 eşiği yerini konuma dayalı bir yapıya bıraktı.
Bu rehber, 5100/2024 sayılı Kanun, 5275/2026 sayılı Kanun ve 1/2026 sayılı Genelge kapsamında 2026 yılı gerekliliklerini, toplam maliyeti ve sürecin yurt dışından nasıl yürütüldüğünü açıklar.
1. Üç Yatırım Eşiği
İki eşik konuma göre belirlenir; üçüncüsü ise mülk türüne göre belirlenir. Standart konut, bulunduğu yere bağlı olarak €800.000 veya €400.000 dilimine girer — €800bin dilimi için nüfus kriteri belediye düzeyinde uygulanır — €250.000 ise Yunanistan genelinde geçerlidir, ancak yalnızca tescilli bir yapının restorasyonu veya ticari mülkün konuta dönüştürülmesi durumunda.
Yunanistan Altın Vizesi — 2026 rakamlarla
Attika'nın tamamı, Selanik bölgesi, Mykonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan tüm adalar.
Anakaranın geri kalanı ve daha küçük adalar.
Ülke genelinde geçerlidir, ancak yalnızca ticari mülkün konuta dönüştürülmesi veya tescilli yapı restorasyonu için.
Tek mülk kuralı
İki standart eşikte, yatırımın en az 120 m² ana yaşam alanına sahip tek bir mülk olması gerekir; birlikte eşiğe ulaşan iki küçük birim uygun sayılmaz.
1/2026 sayılı Genelge iki açıklama daha getirdi: eşleşik değeri eşiği karşılıyorsa eşler veya kayıtlı partnerler uygun mülke ortak sahip olabilir (kardeşler, iş ortakları veya reşit çocuklarla ortak sahiplik uygun sayılmaz) ve €250.000 dönüşüm yolu bir mülk için yalnızca bir kez izin dayanağı oluşturur — sonraki bir AB dışı alıcı, bölgenin standart eşiğini karşılamak zorundadır.
“€250.000 için uygunluk” teyit edilmesi gereken bir husustur
€250.000 eşiğinde uygunluk, o mülkün özel tapu, izin ve kullanım değişikliği statüsüne bağlıdır. Bunu yalnızca eksiksiz bir hukuki ve teknik kontrol belirleyebilir — bir ilan değil.
Bir mülkün hangi eşiğe girdiğinden emin değil misiniz?
Belirli bir mülkün eşiğini ve uygunluğunu teyit ettirmek için bilgilerini bize gönderin.
Eşik kontrolü için mülk bilgilerini gönderin →2. Kullanım Kısıtlamaları
Kısa süreli kiralama yasaktır — Airbnb yok, tatil platformları yok; ihlal, izni iptal eder ve €50.000 cezayı tetikler. Uzun süreli kiralamaya izin verilir ve birçok yatırımcı mülkü yurt dışından bir gelir getiren varlık olarak işletir; kira geliri Yunanistan'da vergilendirilir, 2026'dan itibaren %15–25–35–45 oranında (5246/2025 Sayılı Kanun).
- Yasal asgari süre üzerinden uzun süreli konut kiralaması.
- Uzun süreli kiralamalardan elde edilen kira geliri.
- Satış — önce yerine geçecek uygun bir mülk edinilmesi koşuluyla (bkz. §6).
- Yurt dışında yaşarken mülkü süresiz olarak elde tutmak.
- Airbnb, VRBO veya herhangi bir geçici kiralama platformunda kısa süreli kiralama.
- €250bin dönüşüm mülkünü bir şirketin tescilli merkezi veya şubesi olarak kullanmak.
- Kullanım değişikliği tamamlandığı onaylanmadan önce bir dönüşüm için dosya sunmak (tescilli restorasyonlarda tamamlanma yalnızca yenileme aşamasında zorunludur).
€250bin yollarında, dönüşüm veya restorasyonun zamanında tamamlanmaması izin iptaline yol açar.
Depozito ödendikten sonra bir sorun tespit edilirse ne olur?
Satıcının hesabına depozito ödenen özel bir anlaşma, yaygın bir piyasa uygulamasıdır — ancak noter huzurunda düzenlenen bir ön sözleşme resmi bir belgedir ve depozitoyu yalnızca o belirli koşullar altında iade edilebilir kılan da budur. İncelemelerin herhangi bir para transferinden önce yapılmasının nedeni de tam olarak budur.
3. Satın Alma Bedeli Dışında Ne Kadar Maliyet Çıkar?
Üzerinde anlaşılan fiyatın üzerine işlem maliyetleri olarak %11–15 daha bekleyin: tapu harcı, emlakçı komisyonu, noter ücretleri, tapu tescili ve hukuki işlemler.
| Maliyet kalemi | Oran | Açıklama |
|---|---|---|
| Tapu Harcı (ΦΜΑ) | %3,09 | %3 vergi artı vergi üzerinden %3 belediye ek ücreti. Sözleşme fiyatı veya resmi vergi değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. |
| Emlakçı komisyonu | %2–3 + KDV | Aracılık sözleşmesiyle belirlenir ve ön sözleşmeden önce yazılı olarak kararlaştırılır; kanunun gerektirdiği şekilde, emlakçının aracılığı senette kayıt altına alınır. |
| Noter ücretleri | ~%1,5–1,8 + KDV | Kesin senet için devlet tarifesi. Tek durak ofis çerçevesinde (Υπηρεσια μιας στασης), noter devir işlemini baştan sona yönetir — başvurular, kontroller ve sunumlar tek bir ofis üzerinden yürütülür. |
| Tapu tescil ücreti | ~%0,7–0,8 | Devrin Yunan Tapu Sicili'ne (Cadastre) tescili, noter tarafından yapılır. |
| Hukuki durum tespiti + başvuru | €5.000–€11.000+ | Baştan sona tam Altın Vize danışmanlığı — tapu durum tespitinden izin çıkışına kadar. Tapunun karmaşıklığına ve dosyadaki başvuru sahibi sayısına (tek bir yatırımcı ile dört veya beş kişilik bir aile arasındaki fark) göre değişir ve Altın Vize dosyalarıyla düzenli olarak ilgilenen bir avukat varsayımına dayanır — bu, standart bir mülk devri değil, uzmanlık gerektiren bir iştir. |
| Devlet göç harçları | €2.000 | Ana yatırımcı için; buna ek olarak her yetişkin bağımlı için €150 ve kart başına kişi başı €16. |
Tapu incelemesinin önceki bir sende açık bir hata (προδηλο σφαλμα) ortaya çıkarması halinde, düzeltici bir senet, yeni sözleşmeyle eş zamanlı olarak hazırlanıp imzalanabilir — ayrı bir işlem yerine aynı randevuda çözülür.
Düşük bir pazarlık fiyatı her zaman vergiyi azaltmaz: taban, sözleşme fiyatı ile devlet tarafından belirlenen değerden yüksek olanıdır.Yeni yapılarda KDV şu anda askıya alınmış durumdadır.
Bu ek toplam tutar, herhangi bir teklif yapılmadan önce hazır olmalıdır; bu maliyetleri geç fark eden alıcılar işlemi kapatamayabilir — ve depozitolarını kaybedebilir.
4. İmzadan Önce Teyit Edilmesi Gerekenler
Herhangi bir sözleşme imzalanmadan veya depozito serbest bırakılmadan önce üç kontrol yapılır.
Yunan vergi numarası (AFM)
Yabancı mukimler için vergi dairesi tarafından verilir; bu olmadan hiçbir senet düzenlenemez. Yurt dışından AFM nasıl alınır →
Tapu incelemesi (Cadastre)
Avukat, mülkün ipotek, haciz, talep ve rakip haklardan arınmış olduğunu teyit eder.
Elektronik Bina Kimliği (HTK)
Bir inşaat mühendisi, binanın izinleriyle uyumlu olduğunu belgeler; izinsiz metrekareler, yasallaştırılana kadar kapanışı durdurur.
Bir kontrol sorun ortaya çıkardığında — beyan edilmemiş bir ek yapı, belirtilmemiş bir ipotek — bunu düzeltmek satıcının yükümlülüğüdür, ön sözleşmenin depozitoyu bu gerekçelerle iade edilebilir kılması koşuluyla (bkz. §2).
1/2026 sayılı Genelge ayrıca ipotek/haciz şerhi belgesini kaldırdı, Apostil veya konsolosluk vizesi taşıyan yabancı vekaletnameleri kabul ediyor ve iznin, devrin Tapu Sicili'ne tescilinden önce çıkarılmasına izin veriyor.
5. Zaman Çizelgesi ve Uzaktan İşlemler
Çoğu alıcının sorduğu pratik soru, sürecin ne kadarının Yunanistan'da bizzat bulunmayı gerektirdiğidir. Neredeyse her durumda: tek bir seyahat.
Senet ve ikamet başvurusu dahil olmak üzere her şey vekaletname ile yürütülür; yalnızca biyometrik veriler devredilemez ve başvurudan sonraki on iki ay içinde herhangi bir zamanda randevu alınabilir.
Ödeme, alıcının kendi hesabından, banka havalesi veya banka çeki yoluyla yapılmalıdır — €500 üzerinde nakit kabul edilmez, kripto para kabul edilmez — ve eş veya ebeveynden gelen fonlar, kara para aklamayı önleme (AML) kuralları uyarınca belgeli bir süreci tetikler ve transferden önce işaretlenir (bkz. ödeme yöntemleri rehberi).
Bir Yunan konsolosluğunda veya Apostil ile birlikte yerel bir noter huzurunda imzalanır.
Vekaletname kapsamında avukat tarafından açılır.
Tapu incelemesi, senet ve ikamet başvurusu avukat tarafından sunulur.
Bizzat bulunmayı gerektiren tek adım: parmak izi ve fotoğraf.
Sorunsuz bir Atina dosyası, talimattan senede kadar altı ila on iki hafta sürer. Başvuru üzerine geçici bir belge derhal düzenlenir ve Yunanistan'da ikamet hakkı verir; Schengen genelinde dolaşım kartın kendisine bağlıdır (Atina için üç ila dokuz ay, yoğun dönemlerde daha uzun), bu nedenle o zamana kadar seyahat pasaportun kendi kurallarına tabidir — 2026 sonundan itibaren ETIAS dahil.
Yurt dışından mı satın alıyorsunuz?
Her şey seyahatten önce hazırlanır — Yunanistan'a tek ziyaret yalnızca biyometrik veriler içindir.
Bize ulaşın →6. Vergi, Satış ve Vatandaşlık Sınırı
Altın Vize, sahibini Yunan vergi mükellefi yapmaz: vergi mükellefiyeti, fiili ikamet gerektirir — yılda 183 günden fazla — ki yalnızca izne sahip çoğu yatırımcı bu süreye asla yaklaşmaz. Kira geliri Yunanistan'da vergilendirilir; küresel gelir ise sahibinin fiilen yaşadığı yerde vergilendirilmeye devam eder.
Gerçekten taşınan yatırımcılar, 5A Maddesi'nin yerleşik olmayan (non-dom) rejimini seçebilir: tüm yabancı kaynaklı geliri kapsayan, yılda sabit €100.000, önceki sekiz yılın yedisinde Yunan vergi mükellefi olmayanlar için en fazla on beş yıl boyunca geçerlidir; €800.000 eşiğinin altında, yatırım koşulunu bir vergi danışmanıyla teyit edin.
Satış konusunda: izin, mülke bağlıdır. Satış, izni sona erdirir — yatırımcı ve üzerindeki her aile üyesi için — bu nedenle sermayeyi farklı bir mülke taşımak, eskisini devretmeden önce yenisinin satın alınmasını gerektirir.
İkamet, hareket serbestisi ve vatandaşlık
Üç dosya, özetle
Biyometrik veriler dışında tek bir seyahat bile yapılmadan imzalanan zemin kat ofis
Londralı bir alıcı, dönüştürülmek üzere 48 m²'lik zemin kat bir ofis satın aldı; tapu incelemesi, mühendis raporu ve vergi numarası noter ofisi üzerinden yürütüldü, senet vekaletname ile imzalandı, üç kişilik bir aile için ikamet izni çıkarıldı.
✓ Tamamen uzaktan işlem€800bin bölgesinde tek bir daire
Tel Avivli bir alıcı, Atina merkezde 134 m²'lik bir daire satın aldı; tapu incelemesi izinsiz kapatılmış bir balkon ortaya çıkardı, satıcı bunu ön sözleşmeden önce çözdü.
✓ Tapu sorunu sözleşmeden önce çözüldüGörmek için tek bir ziyaret; gerisi uzaktan
İstanbullu bir alıcı mülkü bir kez gördü; tapu incelemesi, sözleşme, vergi numarası, hesap ve ikamet başvurusu sekiz ay boyunca vekaletname ile yürütüldü, ikinci bir seyahat olmadan.
✓ Görüntülemeden sonra sıfır seyahatGizlilik gereklilikleri doğrultusunda anonimleştirilmiş dosyalardan derlenmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
Neredeyse hiçbiri: vergi numarası, banka hesabı, tapu incelemesi, senet ve ikamet başvurusu tamamen vekaletname ile yürütülür; yalnızca biyometrik veriler bizzat bir kez bulunmayı gerektirir.
Tek başına hayır: bir pasaport, yılda 183 günden fazla fiili ikamet (vergi ödeyerek) artı bir B1 dil ve vatandaşlık sınavı gerektirir — mülkü yurt dışından elde tutmak sayılmaz (§6).
Evet — uzun süreli kiralamaya izin verilir, bir Yunan vergi numarası altında Yunanistan'da vergilendirilir (2026'dan itibaren: €12.000'e kadar %15 · €24.000'e kadar %25 · €35.000'e kadar %35 · üzeri %45). Airbnb veya benzeri platformlarda kısa süreli kiralama, izin iptali ve €50.000 ceza anlamına gelir.
Uygun mülkün satılması izni sona erdirir — yatırımcı ve üzerindeki her aile üyesi için. Sermayeyi farklı bir varlığa taşımak için, ilkini satmadan önce yerine geçecek mülkü edinin.
Hayır. Yunan vergi mükellefiyeti yalnızca fiili ikametle tetiklenir — yılda 183 günden fazla — ki çoğu izin sahibi buna hiçbir zaman yaklaşmaz. Yurt dışında yaşayan bir izin sahibi için tek Yunan vergi maruziyeti kira geliridir; küresel gelir ikamet edilen ülkede vergilendirilmeye devam eder (taşınmayı tercih edenler için, §6'daki 5A Maddesi non-dom rejimine bakın).
- 5038/2023 Sayılı Kanun (Göç Kanunu), Madde 100 — yatırım yoluyla ikamet çerçevesi. Resmi Gazete (ΦΕΚ) Α′ 44/2023.
- 5100/2024 Sayılı Kanun, Madde 64 — mevcut €800bin/€400bin/€250bin eşik yapısı. Resmi Gazete (ΦΕΚ) Α′ 55/2024.
- 5275/2026 Sayılı Kanun — beş yıllık kart geçerliliği, veriliş tarihinden itibaren sayılır. Resmi Gazete (ΦΕΚ) Α′ 22/2026.
- 1/2026 Sayılı Genelge, Göç ve İltica Bakanlığı (22 Nisan 2026) — 22 usul sorununu çözüme kavuşturur: ipotek/haciz şerhi belgesi kaldırıldı; ortak sahiplik ve €250bin yolunun tek seferlik kullanımı netleştirildi.
- 5246/2025 Sayılı Kanun — yeni yapılarda KDV askıya alınması 2026 sonuna kadar uzatıldı; 2026'dan itibaren %25'lik ara kira vergisi dilimi. Resmi Gazete (ΦΕΚ), 11 Kasım 2025.
- Yunanistan Merkez Bankası — yerleşik olmayanlardan net mülk girişi: 2024'te €2,75 milyar, rekor seviyede. İstatistik Bülteni, 2024 4. Çeyrek.
- Göç ve İltica Bakanlığı — 2026 Ocak–Nisan döneminde 3.816 izin onaylandı, 2025'e göre ~%11 artış. Basın açıklaması, Mayıs 2026.
