İçindekiler
Golden Visa İçin Gayrimenkul Alımı: Ödeme Doğru Bir Şekilde Nasıl Yapılır
Banka Havaleleri, Çizgili Çekler, Üçüncü Şahıslar ve Kritik Şart Koşma Yasağı
Golden Visa gayrimenkul ödemesi ile ilgili tüm kritik soruları yanıtlayan tam kapsamlı bir rehber:
Ödeme şekli, Göçmenlik Makamı tarafından Golden Visa dosyalarında en yüksek hassasiyetle kontrol edilen hususlardan biridir. Alıcı ile satıcı arasında fiyatın kararlaştırılmış olması yeterli değildir; bedelin tamamının kesin sözleşme imzalanmadan önce eksiksiz olarak, izlenebilir banka yöntemleriyle, şartsız ve vade bırakılmaksızın ödenmiş olması gerekir. Örneğin, devirden sonraki taksitlerde bedelin bir kısmının ödeneceği gibi görünüşte masum bir madde bile dosyanın reddedilmesi için yeterlidir.
Kullanım değişikliği Golden Visa tam rehberimizde ödeme yöntemlerinden kritik aşamalardan biri olarak kısaca bahsetmiştik. Burada ise her yönüyle ayrıntılı olarak ele alıyoruz: Kabul edilen üç ödeme yöntemi, yasaklar (nakit, kripto para), kısmi ödemenin kuralları ve eş veya ebeveyn aracılığıyla ödemeler için özel myPROPERTY prosedürü.
1. Yasal ve Kabul Edilen Ödeme Yöntemleri
Bir Golden Visa sözleşmesinin ödemesi sadece bankacılık sistemi aracılığıyla yapılmalıdır. Kabul edilen üç seçenek şunlardır:
Ödeme Yol Haritası: Sermayeden Sözleşmeye
Her adım dijital bir iz bırakır — Göçmenlik Makamı, ilk havaleden tapu tesciline kadar zincirin tamamını kontrol eder.
Banka Çekleri (Çizgili)
Kesin sözleşmenin imzalandığı gün uygulanan en yaygın pratiktir. Ön koşul: yatırımcının kendi adına açılmış bir Yunanistan banka hesabının bulunmasıdır. Noter, çekin tüm detaylarını (numara, banka, miktar) sözleşmeye kaydeder.
Yunanistan Hesabından Banka Havalesi
Yatırımcının Yunanistan hesabından yapılan havaledir. Önemli: Yunanistan'da fiziksel olarak bulunmak zorunlu değildir — özel bir noter vekaletnamesiyle temsilciniz sizin adınıza hesap açabilir.
Yurtdışından Doğrudan Havale
AB dışındaki ülkelerden (BAE, ABD, İngiltere, Avustralya vb.) bile kabul edilir. Kural: havalenin yapıldığı hesap kesinlikle yatırımcının adına olmalı, gönderen/alıcı bilgileri net olmalı ve açıklama açıkça belirtilmelidir.
← daha fazlası için kaydırın →
2. Ödeme İşleminde Kesinlikle Yasak Olanlar
Yunanistan mevzuatında oturma iznine bağlı gayrimenkul alım satımlarında hiçbir istisnaya izin verilmeyen "kırmızı çizgiler" bulunmaktadır:
Gayrimenkul alım satım işlemlerinde ödeme sadece banka aracılığıyla yapılır. Satış bedelinin veya peşinatın hiçbir kısmı nakit olarak ödenemez. 5073/2023 sayılı Kanun'un 3. maddesinde (3842/2010 sayılı Kanun'un 20. maddesine 8. fıkra eklenmiştir) belirtildiği gibi: «Satış bedelinin kısmen veya tamamen veya peşinatının nakit olarak ödendiğini kaydeden herhangi bir noter senedi veya özel sözleşme [...] hukuken geçersizdir ve ilgili sicillere tescil edilmesi yasaktır».
Bitcoin, Ethereum veya diğer dijital para birimleriyle yapılacak ödemeler — ister kısmen ister tamamen olsun — kabul edilmez. İşlemin yalnızca resmi para birimleri (FIAT) ile sertifikalı banka kurumları aracılığıyla gerçekleştirilmesi gerekir.
Körfez ülkelerinden bir yatırımcı, yasağın yalnızca kesin sözleşmeyi ilgilendirdiğini düşünerek peşinatın bir kısmını satıcıyla özel bir anlaşma yoluyla nakit olarak ödedi. Noter bunu kabul edemedi: 3842/2010 sayılı Kanun'un 20. maddesine eklenen 5073/2023 sayılı Kanun (madde 3), gayrimenkul bedelinin peşinat, kısmi veya tam ödemesini nakit olarak belirten herhangi bir noter belgesini veya özel belgeyi hukuken geçersiz kılar ve tapuya tescilini yasaklar. Sonuç olarak, Golden Visa'nın verilmesinde ciddi bir gecikme yaşanarak, tüm sermaye transfer sürecinin bir banka aracılığıyla tekrarlanması gerekti.
3. Kısmi Ödeme ve Satış Vaadi Sözleşmeleri
Bir gayrimenkulün alımı çoğu zaman tek bir günde tamamlanmaz. Doğru belge sırasının izlenmesi koşuluyla Golden Visa mevzuatı satış bedelinin taksitler halinde ödenmesine izin verir:
Ön Sözleşme İmzalanması
Noterde onaylanan satış vaadi sözleşmesinin imzalanması sırasında, bedelin bir kısmı banka havalesi veya çizgili çek yoluyla peşinat/kaparo (örn. %10) olarak ödenir.
Ek Peşinat
Bazı durumlarda, kesin sözleşmeden önce her zaman banka havalesi veya çekle olmak üzere ikinci bir peşinat taksiti üzerinde anlaşılabilir.
Tam Ödeme
Kalan tutarın ödemesi, kesin sözleşmenin imzalandığı gün yapılır. Herhangi bir borç bakiyesi bırakılmasına izin verilmez: mülkiyet imzayla birlikte anında ve geri dönülemez bir şekilde devredilir — bu durum, kalan bakiyenin olabildiği kredili satışlardan farklıdır.
← daha fazlası için kaydırın →
4. Dikkat: Kredi Yok — Şart veya Vade Yok
Burası, Golden Visa sözleşmelerinin standart gayrimenkul işlemlerine göre en kritik yasal farklılığının bulunduğu noktadır:
Golden Visa verilmesi amacıyla hazırlanan sözleşmelerde satış bedelinin hiçbir kısmı kredilendirilemez. Kanun gereği bu sözleşmeler hiçbir şart veya vadeye bağlanamaz.
Bu pratikte ne anlama geliyor?
- Kesin sözleşme sırasında veya öncesinde tamamının ödenmesi koşuluyla, ön sözleşme yoluyla kısmi ödeme.
- İlk aşamada kaparo/peşinat, imza sırasında bakiyenin ödenmesi.
- Toplam tutarı karşılaması şartıyla, farklı tarihlerde birden fazla banka havalesi.
- "Daha sonra ödenecek" olan bir bakiye tutar — örn. "%20'si 2 ay içinde".
- Satış bedelinin bir kısmının ödenme şekli olarak alıcının banka kredisi çekmesi.
- Golden Visa kesin sözleşmesinde herhangi bir türde şart/vade (süreli, koşullu vb.).
Tutarın bir kısmının alıcının banka kredisi ile daha sonra ödendiği diğer gayrimenkul işlemlerinin aksine, oturma izni başvurusunun kabul edilebilmesi için Golden Visa yatırımının tamamen bitmiş olması gerekir.
5. Özel Durum: Üçüncü Şahıslar Aracılığıyla Ödeme (Ebeveynler ve Eşler)
Hassas hukuki ve vergisel işlemler gerektiren yaygın bir uygulama, ödemenin yatırımcının kendisi yerine yakın bir akrabası (örn. eş veya ebeveyn) tarafından yapılmasıdır.
Bu durumda sermayenin özel olarak gerekçelendirilmesi gerekir. Söz konusu tutar büyükse, ebeveynin veya eşin bilmesi gereken önemli bir husus var: transfer, ilgili bağış veya ebeveyn yardımı vergi beyanının verilmesiyle birlikte, yasal olarak tanınan bir parasal bağış şeklinde yapılandırılabilir. Bu, ebeveynin veya eşin fonları zaten bir Yunan banka hesabında tuttuğu durumlarda geçerlidir. Havale yurt dışından geliyorsa, banka tarafından yapılacak kara para aklama karşıtı (AML) kontrollere hazırlıklı olmakta fayda vardır.
Harfiyen İzlenmesi Gereken 4 Adım
- Yunan Banka Hesaplarının Açılması. Yunan kredi kuruluşlarında hem parayı veren kişinin (örn. ebeveyn/eş) hem de yatırımcı-alıcının hesabı bulunmalıdır.
- Banka Transferi — Hibe / Ebeveyn Bağışı. Sermayenin ebeveynden/eşten alıcıya geçecek şekilde iki Yunan hesabı arasında banka havalesi gerçekleştirilir.
- myPROPERTY'ye (AADE) Beyanname Verilmesi. Satış sözleşmesi imzalanmadan önce, ilgili ebeveyn bağışı veya hibe vergi beyannamesinin AADE'nin myPROPERTY platformu aracılığıyla elektronik olarak sunulması zorunludur.
- Kesin Sözleşmede Belirtilmesi. myPROPERTY beyannamesinin numarası satış sözleşmesinde açıkça belirtilir. Noter bu durumdan önceden haberdar edilmelidir. Bu prosedür sayesinde sermayenin kaynağı hukuki ve vergisel açıdan tamamen, yasal ve doğru bir şekilde gerekçelendirilir.
Yasa hangi üçüncü şahıslara kolaylık sağlamaktadır?
Yasa temel olarak satın alma işleminden önce myPROPERTY'deki ebeveyn bağışı veya hibe prosedürü aracılığıyla eşler ve ebeveynler/çocuklar (1. derece) arasındaki sermaye transferlerini kolaylaştırmaktadır. Diğer ilişkiler (örn. kardeşler, amcalar) için uzman bir hukuki değerlendirme gereklidir.
6. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Evet. Paranın gönderildiği hesabın kesinlikle sizin adınıza olması ve havalenin net bir ödeme açıklamasıyla tamamen izlenebilir olması şartıyla yurt dışı bir bankadan havale yapılmasına izin verilir.
Hayır. Sözleşmenin Golden Visa için kullanılabilmesi amacıyla, imza gününe kadar ödemenin tamamının eksiksiz yapılmış olması gerekir. Vadeli veya şarta bağlı sözleşmeler göçmenlik makamları tarafından kabul edilmez ve dosya reddedilir.
Hayır. Hesap, avukatınıza sizin adınıza bir Yunan bankasında hesap açması için açıkça yetki veren özel bir noter vekaletnamesi aracılığıyla uzaktan açılabilir.
Yatırımınızın genel bir görünümü için, mülk bulmaktan oturma izninin teslimine kadar başvuru sürecinizin tüm aşamalarını analiz eden Kullanım Değişikliği Golden Visa Tam Rehberimize göz atın.
