Περιεχόμενα
Αξιοποίηση Εμπορικών Ακινήτων μέσω της Golden Visa: Η Ευκαιρία των 250.000€
Κενά γραφεία, κλειστά καταστήματα και βιοτεχνικοί χώροι — πώληση και αξιοποίηση μέσω του προγράμματος Golden Visa
Οι πρόσφατες διατάξεις του ν. 5100/2024 και οι διευκρινίσεις της Εγκυκλίου 1/2026 της Γ.Γ. Μεταναστευτικής Πολιτικής αναδιαμορφώνουν τα δεδομένα για την πώληση επαγγελματικών ακινήτων. Η πρόβλεψη για τη δυνατότητα επένδυσης με το όριο των 250.000€ σε ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης σε κατοικία, δημιουργεί ένα νέο πεδίο συναλλαγών για τους ιδιοκτήτες εμπορικών, γραφειακών ή βιοτεχνικών χώρων.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση αποσυνδέει την επένδυση από τους αυστηρούς περιορισμούς ελάχιστης επιφάνειας (120 τ.μ.) που ισχύουν για άλλες κατηγορίες ακινήτων, καθιστώντας τα επαγγελματικά ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες, ένα δυναμικό προϊόν για την αγορά της Golden Visa. Για μια πλήρη ανάλυση του προγράμματος, δείτε τον οδηγό Golden Visa αλλαγής χρήσης.
1. Στρατηγικές Επιλογές για τον Ιδιοκτήτη
Η νομοθεσία παρέχει ευελιξία ως προς τη διαδικασία μετατροπής του ακινήτου, επιτρέποντας στον ιδιοκτήτη να επιλέξει την οδό που εξυπηρετεί καλύτερα τον σχεδιασμό του:
Μεταβίβαση στην Υφιστάμενη Κατάσταση
Η νομοθεσία επιτρέπει στον αγοραστή να προχωρήσει ο ίδιος στην αλλαγή χρήσης μετά την αγορά. Ο πωλητής διαθέτει το ακίνητο ως έχει, με τον επενδυτή να αναλαμβάνει την ευθύνη και το κόστος της πολεοδομικής μετατροπής μέσω εξειδικευμένου μηχανικού, προκειμένου να θεμελιώσει το δικαίωμα για άδεια διαμονής.
Συνεργασία με Κατασκευαστικές Εταιρείες
Η ζήτηση για ακίνητα κατάλληλα για μετατροπή σε κατοικίες έχει ενεργοποιήσει τους κατασκευαστές, οι οποίοι αξιολογούν επαγγελματικά ακίνητα για αγορά και ανάπτυξη οικιστικών έργων. Αυτή η επιλογή επιτρέπει στον ιδιοκτήτη την άμεση συναλλαγή με επαγγελματίες του κλάδου, εξασφαλίζοντας ρευστότητα χωρίς περαιτέρω εμπλοκή στη διαδικασία μετατροπής.
Αλλαγή Χρήσης από τον Πωλητή
Η νομοθεσία παρέχει ρητά τη δυνατότητα η αλλαγή χρήσης να ολοκληρωθεί από τον πωλητή πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου. Αυτό επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να διαθέσει ένα πλήρως αδειοδοτημένο ακίνητο, στοχεύοντας στην απευθείας πώληση σε διεθνείς επενδυτές και στη μεγιστοποίηση της αξίας της συναλλαγής. Για τον ρόλο του μηχανικού σε αυτή τη διαδικασία, δείτε τον αναλυτικό οδηγό.
← σύρτε για περισσότερα →
Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, η ασφάλεια της συναλλαγής διασφαλίζεται μέσω μεσεγγύησης (escrow) και συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, ώστε τα δύο μέρη να δεσμεύονται από έγγραφη συμφωνία που συνήθως συντάσσεται από τους δικηγόρους των μερών.
Έχετε εμπορικό ακίνητο και θέλετε να μάθετε αν εντάσσεται;
Στείλτε μας τα βασικά στοιχεία (περιοχή, εμβαδόν, τρέχουσα χρήση) και θα σας δώσουμε σαφή εικόνα — χωρίς καμία δέσμευση.
Ρωτήστε για το ακίνητό σας2. Κριτήρια Καταλληλόλητας και Νομικό Πλαίσιο
Η δυνατότητα υπαγωγής στις διατάξεις των 250.000€ εξαρτάται από τον έλεγχο συγκεκριμένων παραμέτρων που θέτει το νομοθετικό πλαίσιο:
Το ακίνητο δεν πρέπει να είχε χρήση κατοικίας κατά την έναρξη εφαρμογής του ν. 5100/2024 (05.04.2024).
Σε περίπτωση βιομηχανικού κτιρίου, απαιτείται η τεκμηρίωση ότι δεν υπήρχε εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία εντός αυτού την τελευταία πενταετία.
Χρόνος Αδειοδότησης: Η ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της άδειας διαμονής επενδυτή, γεγονός που καθιστά τον προγραμματισμό των πολεοδομικών πράξεων (π.χ. αναθεώρηση άδειας, έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας) κρίσιμο παράγοντα για την επιτυχία της πώλησης.
Σύγκριση ορίων επένδυσης Golden Visa
Σύγκριση ελάχιστων ορίων επένδυσης Golden Visa σύμφωνα με ν. 5100/2024 & Εγκύκλιο 1/2026.
3. Η Διαχείριση της Συναλλαγής
Η πώληση ενός εμπορικού ακινήτου που προορίζεται για αλλαγή χρήσης απαιτεί εξειδικευμένη προετοιμασία. Ο νομικός και τεχνικός προέλεγχος είναι απαραίτητος για να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο πληροί όλες τις προϋποθέσεις του άρθρου 100 του ν. 5038/2023. Όπως περιγράφεται στον οδηγό αγοράς, ο έλεγχος περιλαμβάνει:
Ο συμβολαιογράφος ανατρέχει στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό πολυκατοικίας, ώστε να διαπιστώσει αν η χρήση κατοικίας απαγορεύεται ρητά — αν ναι, η μετατροπή αποκλείεται ανεξαρτήτως τεχνικής εφικτότητας. Για τον πωλητή, τυχόν οφειλές προς εφορία ή ασφαλιστικά ταμεία δεν αποκλείουν τη συναλλαγή, αλλά πρέπει να συζητηθούν έγκαιρα: υπάρχει συνήθως λύση, με το Δημόσιο να παρακρατεί μέρος του τιμήματος κατά τη μεταβίβαση.
Ο πολιτικός μηχανικός εξετάζει αν ο χώρος πληροί τις ελάχιστες προδιαγραφές για κτίρια με βάση τη νομοθεσία για Γ.Ο.Κ., Ν.Ο.Κ., αν εξασφαλίζεται επαρκής φυσικός φωτισμός, και αν τυχόν αυθαίρετες κατασκευές μπορούν να τακτοποιηθούν πριν ή κατά τη μετατροπή.
Φορολογικό Πλεονέκτημα 2026: Η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας 15% (άρ. 41 ΚΦΕ) παραμένει ανασταλμένη έως 31.12.2026 βάσει ν. 5162/2024 — πωλητές που ολοκληρώνουν τη μεταβίβαση εντός του 2026 δεν επιβαρύνονται επί του κέρδους.
Ενδεικτικό χρονοδιάγραμμα συναλλαγής
* Το Βήμα 2 αφορά το Σενάριο Γ (αλλαγή χρήσης από τον πωλητή). Στο Σενάριο Α (πώληση ως έχει) παραλείπεται. Το χρονοδιάγραμμα είναι ενδεικτικό και εξαρτάται από την κατάσταση του ακινήτου και τον φόρτο της αρμόδιας ΥΔΟΜ.
Το γραφείο μας παρέχει ολοκληρωμένη υποστήριξη, συντονίζοντας τον έλεγχο τίτλων, την πολεοδομική αξιολόγηση από μηχανικούς και την προετοιμασία των εγγράφων μεταβίβασης — επιτρέποντας στον ιδιοκτήτη να λάβει τεκμηριωμένες αποφάσεις και να προχωρήσει σε μια ασφαλή συναλλαγή. Για την πλήρη διαδικασία από την πλευρά του αγοραστή, ανατρέξτε στον κεντρικό οδηγό Golden Visa αλλαγής χρήσης.
4. Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Όχι απαραίτητα. Ο νόμος επιτρέπει την αλλαγή χρήσης να γίνει είτε από τον πωλητή πριν το συμβόλαιο, είτε από τον αγοραστή μετά τη μεταβίβαση. Μπορείτε να πουλήσετε το ακίνητο στην τρέχουσα εμπορική του κατάσταση — ο ξένος επενδυτής ή ένας developer αναλαμβάνει τη μετατροπή.
Δεν εντάσσονται ακίνητα που είχαν ήδη χρήση κατοικίας στις 05.04.2024, ακόμα κι αν στο μεταξύ μετατράπηκαν σε γραφεία. Επίσης, βιομηχανικά κτίρια εξαιρούνται εάν λειτουργούσε βιομηχανία εντός αυτών κατά την τελευταία πενταετία. Ο προέλεγχος από μηχανικό και συμβολαιογράφο αποκαλύπτει εγκαίρως τυχόν αποκλεισμούς.
Όχι. Στην κατηγορία αλλαγής χρήσης από εμπορικό σε κατοικία, ο νόμος δεν επιβάλλει ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και μικρότερα εμπορικά ακίνητα (π.χ. ισόγεια καταστήματα 50–80 τ.μ.) μπορούν να ενταχθούν στη ρύθμιση.
Ο ασφαλέστερος τρόπος είναι ο δομημένος προέλεγχος: ο μηχανικός εξετάζει τα τεχνικά χαρακτηριστικά (ύψη, φυσικό φωτισμό, αυθαιρεσίες), ενώ ο συμβολαιογράφος ελέγχει τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό πολυκατοικίας για τυχόν ρητή απαγόρευση χρήσης κατοικίας. Το γραφείο μας αναλαμβάνει αυτόν τον έλεγχο άμεσα — επικοινωνήστε για να ξεκινήσουμε →
Η ζήτηση οφείλεται στο γεγονός ότι, ενώ τα γενικά όρια Golden Visa ανήλθαν στις 800.000€ σε περιοχές υψηλής ζήτησης και στις 400.000€ στις υπόλοιπες περιοχές, η αλλαγή χρήσης εμπορικού σε κατοικία παραμένει στις 250.000€. Αυτό δημιουργεί μια νέα δεξαμενή αγοραστών — ξένων επενδυτών και developers — που αναζητούν ακριβώς αυτόν τον τύπο ακινήτου.
