Golden Visa με Αλλαγή Χρήσης: Ο Ρόλος του Συμβολαιογράφου στη Νέα Νομοθεσία
Πλήρης Οδηγός & Ενημέρωση ΚΥΑ 214926/2025
Στις 11 Νοεμβρίου 2025 δημοσιεύτηκε η ΚΥΑ 214926/2025 (ΦΕΚ Β' 6014) που ξεκαθαρίζει οριστικά τις διαδικασίες για τις αλλαγές χρήσης, βάζοντας τέλος στο εξάμηνο "πάγωμα".
Δείτε την επίσημη απόφαση εδώ.
Από την 1η Απριλίου 2024, η απόκτηση Golden Visa μέσω αλλαγής χρήσης ακινήτου αναδείχθηκε ως η μοναδική προσιτή επιλογή για επενδυτές, με όριο επένδυσης 250.000€ σε όλη την Ελλάδα. Ωστόσο, η ευκαιρία συνοδεύεται από νομικές και διαδικαστικές πολυπλοκότητες.
Από το 2024 και μετά, απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb, Booking.com) για ακίνητα Golden Visa. Επιτρέπεται ΜΟΝΟ η μακροχρόνια μίσθωση. Παράβαση = πρόστιμο 50.000€ + ανάκληση της άδειας.
1. Τι Σημαίνει "Αλλαγή Χρήσης" στο Πλαίσιο της Golden Visa;
Η κατηγορία αφορά ακίνητα που μετατρέπονται από επαγγελματική χρήση σε κατοικία. Για να πληροί ένα ακίνητο τις προϋποθέσεις, πρέπει:
- Στο Ε9 ή στο Κτηματολόγιο να αναγράφεται ως: γραφείο, κατάστημα, αποθήκη, βιοτεχνικός/βιομηχανικός χώρος.
- Η μετατροπή να έχει εγκριθεί νόμιμα από την Πολεοδομία.
- Η ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης να έχει γίνει μετά τις 5 Απριλίου 2024.
Βάσει του Άρθρου 100 του Ν. 5038/2023 (όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 5100/2024), το ελάχιστο όριο των 250.000€ αφορά αποκλειστικά την «αξία κτήσης» (το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο).
Προσοχή: Τα έξοδα της ανακαίνισης ΔΕΝ προσμετρώνται στο ελάχιστο όριο των 250.000€. Η αλλαγή χρήσης είναι η νομική προϋπόθεση για να ενταχθεί το ακίνητο σε αυτή την κατηγορία, αλλά το ακίνητο πρέπει να αγοραστεί με τίμημα τουλάχιστον 250.000€, ανεξαρτήτως του κόστους των εργασιών που θα ακολουθήσουν.
Αγοράζετε έτοιμο ακίνητο (η μετατροπή έχει γίνει από τον πωλητή). Πλεονέκτημα: Άμεση διαθεσιμότητα και σιγουριά για την αδειοδότηση.
Αγοράζετε επαγγελματικό χώρο (αξίας ≥250.000€) και αναλαμβάνετε την ανακαίνιση. Προσοχή: Το κόστος ανακαίνισης είναι επιπλέον και δεν μετράει στο όριο των 250.000€.
2. Η Νούμερο 1 Ερώτηση: Υπάρχει Περιορισμός στα Τετραγωνικά Μέτρα;
ΟΧΙ - Δεν Υπάρχει Όριο
Για την κατηγορία αλλαγής χρήσης, η νομοθεσία δεν θέτει κανέναν περιορισμό στα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου. Το μόνο κριτήριο είναι το ποσό επένδυσης ≥250.000€.
← Σύρετε για να δείτε τη μεταμόρφωση →
Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να αγοράσετε:
- Studio 35-42 τ.μ. που μετατράπηκε από γραφείο.
- Οροφοδιαμέρισμα 90 τ.μ. από επαγγελματικό χώρο.
3. Ο Κρίσιμος Ρόλος του Συμβολαιογράφου σε Κάθε Στάδιο
Η απόκτηση ακινήτου για Golden Visa με αλλαγή χρήσης δεν είναι απλή αγοραπωλησία. Απαιτεί εξειδικευμένο έλεγχο.
- Νομιμότητα Αλλαγής Χρήσης: Έλεγχος άδειας και ημερομηνίας ολοκλήρωσης (μετά τις 5/4/2024).
- Τεχνική Έκθεση: Έλεγχος ύπαρξης της έκθεσης μηχανικού σύμφωνα με τη νέα ΚΥΑ.
- Κανονισμός Πολυκατοικίας: Έλεγχος αν επιτρέπεται η χρήση κατοικίας.
- Ρήτρα Αλλαγής Χρήσης: Ρητή αναφορά στην εγκεκριμένη άδεια και Τεχνική Έκθεση.
- Ρήτρα Golden Visa: Δήλωση ότι το ακίνητο αποκτάται για το πρόγραμμα (Ν. 5038/2023).
- Ρήτρα Απαγόρευσης Airbnb: Προστασία από μελλοντικά πρόστιμα.
- Εγγυήσεις Πωλητή: Διασφάλιση νομιμότητας της μετατροπής.
4. Νομικές Παγίδες που Αντιμετωπίζουμε
🚨 Τι Προσέχουμε:
- Ελλιπής Τεκμηρίωση: Ασυμβατότητα μεταξύ άδειας και πραγματικής κατάστασης.
- Κανονισμός Πολυκατοικίας: Απαγόρευση κατοικίας σε επαγγελματικούς ορόφους από τους συνιδιοκτήτες.
- Παλαιότητα Αλλαγής: Αν η αλλαγή έγινε πριν τις 5/4/2024, το ακίνητο ΔΕΝ εμπίπτει στο όριο των 250.000€.
5. Τρόποι Πληρωμής & Τραπεζικές Συναλλαγές
Μπορεί ο αλλοδαπός να πληρώσει από τράπεζα εξωτερικού; ΝΑΙ, ωστόσο θέλει ανάλογη εμπειρία μιας και δεν είναι η πιο συνηθισμένη πρακτική.
| Τρόπος Πληρωμής | Αποδεκτός για Visa | Προϋποθέσεις |
|---|---|---|
| Τραπεζικό Έμβασμα Εξωτερικού | ΝΑΙ (Προτείνεται) | SWIFT transfer, Ιχνηλασιμότητα κεφαλαίων |
| Τραπεζική Επιταγή | ΝΑΙ | Εκδίδεται από λογαριασμό του επενδυτή |
| Κατάθεση σε Ελληνική Τράπεζα | ΝΑΙ | Απαιτεί άνοιγμα λογαριασμού στην Ελλάδα |
| Μετρητά (Cash) | ΟΧΙ (άνω των 500€) | Απαγορεύεται από τον νόμο |
| Κρυπτονομίσματα (Crypto) | ΟΧΙ | Δεν αναγνωρίζονται ως επίσημη πληρωμή |
6. Διαδικασία Βήμα-Βήμα
Εύρεση & Προμελέτη
Εντοπισμός ακινήτου και έλεγχος από Πολιτικό Μηχανικό (πολεοδομία, ΚΕΝΑΚ).
2-4 εβδομάδες
Νομικός Έλεγχος
Έλεγχος τίτλων από δικηγόρο και επαλήθευση αλλαγής χρήσης από συμβολαιογράφο.
1-2 εβδομάδες
Προσύμφωνο
Σύνταξη προσυμφώνου και κατάθεση προκαταβολής (10-30%).
1 εβδομάδα
Κατάθεση Πολεοδομίας
Υποβολή φακέλου αλλαγής χρήσης (αν απαιτείται). Αναμονή έγκρισης.
2-4 μήνες
Οριστικό Συμβόλαιο
Υπογραφή συμβολαίου, εξόφληση και μεταγραφή στο Κτηματολόγιο.
1-2 εβδομάδες
Ανακαίνιση
Εκτέλεση εργασιών και έκδοση πιστοποιητικού περαίωσης.
2-4 μήνες
Αίτηση Golden Visa
Υποβολή φακέλου στη Διεύθυνση Αλλοδαπών.
2-6 μήνες
7. Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Ναι, αλλά χρειάζεται να διασφαλιστεί ότι έχει ολοκληρωθεί η αλλαγή χρήσης, πριν την αίτηση golden visa.
Όχι. Μπορείτε να εκδώσετε Ειδικό Πληρεξούσιο σε δικηγόρο ή άλλο πρόσωπο (με Apostille) για να υπογράψει στη θέση σας. Για λεπτομερή οδηγό εκδοσης πληρεξουσίου, δείτε τον πλήρη οδηγό για Πληρεξούσια.
Ναι. Περιλαμβάνονται: Σύζυγος/σύντροφος, παιδιά κάτω των 21 ετών, και γονείς του επενδυτή και του συζύγου.
8. Συντονισμός με Δικηγόρο & Μηχανικό
Συμβολαιογράφος
Χριστίνα Γ. Πάχου
- Σύνταξη συμβολαίων με ρήτρες Golden Visa
- Επαλήθευση νομιμότητας αλλαγής χρήσης
Δικηγόρος
- Νομικός έλεγχος τίτλων & βαρών
- Υποβολή αίτησης Visa στη Διεύθυνση Αλλοδαπών
9. Γιατί να Επιλέξετε το Συμβολαιογραφείο Χριστίνας Γ. Πάχου;
Διεθνής Εξειδίκευση
Άριστη γνώση Αγγλικών, Γερμανικών και 6 άλλων γλωσσών. Κατανόηση διεθνών νομικών πλαισίων και εξειδίκευση σε cross-border συναλλαγές.
Κεντρική Τοποθεσία
Τζιραιών 12, Κέντρο Αθήνας (Μετρό Ακρόπολη). Εύκολη πρόσβαση, σύγχρονες εγκαταστάσεις.
Πλήρης Προστασία
Προληπτικός έλεγχος, εξατομικευμένες ρήτρες, και πλήρης διαφάνεια σε κάθε στάδιο.
Νομική Σημείωση: Το παρόν άρθρο έχει μόνο ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά τη νομική συμβουλή. Οι νόμοι και οι διατάξεις ενδέχεται να αλλάξουν.
Χρήσιμοι Σύνδεσμοι: Υπουργείο Μετανάστευσης & Ασύλου
© 2026 Pachou Notary. All Rights Reserved. | Πολιτική Απορρήτου
