Τι θα βρείτε σε αυτόν τον οδηγό;

Ένας πλήρης οδηγός για τον επενδυτή Golden Visa που απαντά στα κρίσιμα ερωτήματα:

Όταν αποφασίζετε να επενδύσετε σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, η προσοχή σας εύλογα εστιάζεται στην εύρεση του ιδανικού ακινήτου — είτε πρόκειται για μια παραθαλάσσια κατοικία, ένα σύγχρονο ισόγειο σπίτι, είτε για οποιοδήποτε άλλο επενδυτικό ακίνητο. Ωστόσο, το ελληνικό διοικητικό σύστημα έχει έναν βασικό κανόνα: για την πραγματοποίηση οποιασδήποτε οικονομικής ή νομικής συναλλαγής, το διαβατήριό σας, ως αποδεικτικό ταυτοπροσωπίας, δεν είναι από μόνο του αρκετό.

Το απόλυτο προαπαιτούμενο για να ξεκινήσετε και να ολοκληρώσετε κάθε διαδικασία στην Ελλάδα είναι ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ). Η έκδοσή του είναι πλέον μια εξαιρετικά τυποποιημένη και απλή διαδικασία, η οποία μπορεί να ολοκληρωθεί εξ ολοκλήρου χωρίς τη φυσική σας παρουσία στην Ελλάδα.

Ουσιαστικά, η επίσκεψή σας στη χώρα μπορεί να αφιερωθεί αποκλειστικά στην επιθεώρηση και επιλογή του ακινήτου που σας ενδιαφέρει, αφήνοντας τη γραφειοκρατία στους εκπροσώπους σας.

1. Γιατί είναι Απολύτως Απαραίτητο το ΑΦΜ για την Αγορά Ακινήτου;

Στην Ελλάδα, ο ΑΦΜ είναι ένας μοναδικός εννεαψήφιος αριθμός που σας ταυτοποιεί στις φορολογικές αρχές. Χωρίς αυτόν, η επένδυσή σας δεν μπορεί να προχωρήσει ούτε στο πρώτο στάδιο. Συγκεκριμένα, ο νόμος επιβάλλει την ύπαρξη ΑΦΜ για:

1

Άνοιγμα Τραπεζικού Λογαριασμού

Απαραίτητη προϋπόθεση για τη μεταφορά των κεφαλαίων από το εξωτερικό προς την Ελλάδα για την επένδυση της Golden Visa.

2

Συμβολαιογραφικές Πράξεις

Από την υπογραφή του αρχικού προσυμφώνου για την καταβολή της προκαταβολής, μέχρι και το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

3

Φορολογικές Δηλώσεις

Για την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

4

Εθνικό Κτηματολόγιο

Για τη νόμιμη μεταγραφή και καταχώρηση του ακινήτου στο όνομά σας.

5

Αίτηση Golden Visa

Αποτελεί βασικό στοιχείο του φακέλου σας κατά την υποβολή της επίσημης αίτησης για τη χορήγηση της άδειας διαμονής.

← σύρτε για περισσότερα →

Σημαντικό: Ο ΑΦΜ δεν είναι απλώς ένα γραφειοκρατικό βήμα — είναι η «κλειδί» που ξεκλειδώνει κάθε επόμενη διαδικασία. Χωρίς αυτόν, ούτε ο δικηγόρος σας μπορεί να προχωρήσει.

2. Το Πληρεξούσιο: Πώς να Βγάλετε ΑΦΜ Εξ Αποστάσεως

Η διαδικασία δεν απαιτεί να επισκεφθείτε καμία ελληνική δημόσια υπηρεσία. Η λύση βρίσκεται στη σύνταξη ενός Πληρεξουσίου Εγγράφου (Power of Attorney - PoA).

Μέσω του πληρεξουσίου, εξουσιοδοτείτε ένα πρόσωπο στην Ελλάδα να ενεργήσει για λογαριασμό σας. Το έγγραφο αυτό μπορεί να συνταχθεί και να υπογραφεί:

Στο Ελληνικό Προξενείο (Συνιστάται)
  • Στην ελληνική προξενική αρχή της χώρας κατοικίας σας.
  • Άμεσα εκτελεστό στην Ελλάδα — χωρίς Apostille ή μετάφραση.
  • Συντάσσεται στα ελληνικά, σύμφωνα με τις ελληνικές νομικές απαιτήσεις.
Στον Έλληνα Συμβολαιογράφο
  • Εάν επιλέξετε να ταξιδέψετε για να επιθεωρήσετε το ακίνητο από κοντά.
  • Αυθημερόν εκτέλεση — η ταχύτερη επιλογή αν βρίσκεστε στην Ελλάδα.
  • Συνδυάζεται με την επίσκεψη για το ακίνητο.

Πολλαπλή Χρήση του Ίδιου Πληρεξουσίου

Το σημαντικότερο πλεονέκτημα είναι ότι αυτό το πληρεξούσιο έχει πολλαπλές χρήσεις. Με το ίδιο έγγραφο, μπορείτε να δώσετε εντολή στον δικηγόρο σας να εκδώσει τον ΑΦΜ σας, να εκπροσωπήσει τα συμφέροντά σας στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου (αν δεν παρίσταστε) και να καταθέσει τον φάκελο για την αίτηση της Golden Visa.

3. Ποιος Μπορεί να σας Εκπροσωπήσει στην Εφορία;

Μια συχνή παρανόηση είναι ότι η έκδοση ΑΦΜ απαιτεί υποχρεωτικά την εμπλοκή δικηγόρου. Στην πραγματικότητα, η ελληνική νομοθεσία επιτρέπει σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο να αναλάβει αυτή τη διαδικασία, εφόσον διαθέτει τη νόμιμη εξουσιοδότηση.

Ο εκπρόσωπός σας (αντίκλητος) μπορεί να είναι:

A

Ο δικηγόρος σας

Κάτι που συνηθίζεται, καθώς ήδη χειρίζεται τον νομικό έλεγχο του ακινήτου και την Golden Visa. Εξοικονομείτε χρόνο και συντονισμό.

B

Φοροτεχνικός / Λογιστής

Ο φοροτεχνικός σας στην Ελλάδα, εφόσον έχετε ήδη συνεργασία — ιδανικό αν σχεδιάζετε μακροπρόθεσμη φορολογική παρουσία στη χώρα.

Γ

Έμπιστος Τρίτος

Οποιοσδήποτε απλός έμπιστος συνεργάτης ή σύμβουλος ακινήτων, εφόσον διαθέτει νόμιμη εξουσιοδότηση από το πληρεξούσιο.

← σύρτε για περισσότερα →

Σημείωση ευθύνης: Ο αντίκλητος αναλαμβάνει να παραλαμβάνει την αλληλογραφία σας από τις φορολογικές αρχές, αλλά δεν φέρει καμία απολύτως ευθύνη για τις δικές σας φορολογικές υποχρεώσεις, ούτε έχει πρόσβαση στα οικονομικά σας στοιχεία.

4. Τα Πρακτικά Βήματα για την Έκδοση

Η διαδικασία για τον επενδυτή είναι ελάχιστη. Τα βήματα διαμορφώνονται ως εξής:

  1. Συγκέντρωση Δικαιολογητικών: Εσείς παρέχετε ένα ακριβές αντίγραφο του διαβατηρίου σας και ένα πιστοποιητικό φορολογικής κατοικίας ή αποδεικτικό διεύθυνσης από τη χώρα σας.
  2. Ορισμός Εκπροσώπου: Υπογράφετε το πληρεξούσιο. Εναλλακτικά, εάν δεν υπάρχει πληρεξούσιο, η διαδικασία μπορεί να γίνει με υπεύθυνες δηλώσεις που φέρουν το γνήσιο της υπογραφής σας.
  3. Διεκπεραίωση: Ο εκπρόσωπός σας καταθέτει τα έγγραφα (όπως το Έντυπο Δ210) στην αρμόδια ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού ή μέσω της ψηφιακής πύλης της ΑΑΔΕ (myAADElive).
  4. Παράδοση: Μέσα σε λίγες εργάσιμες ημέρες, ο ΑΦΜ σας εκδίδεται και παραδίδεται σε εσάς, ανοίγοντας τον δρόμο για την αγορά του ακινήτου.
Το επόμενο βήμα μετά τον ΑΦΜ

Η απόκτηση ΑΦΜ είναι ίσως το πιο γρήγορο και ανώδυνο κομμάτι της επένδυσής σας, αρκεί να καθοδηγηθείτε σωστά από την αρχή. Με την ολοκλήρωση αυτού του βήματος, το έδαφος είναι έτοιμο για να προχωρήσετε με ασφάλεια στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και τη μετέπειτα διαδικασία της άδειας διαμονής Golden Visa.

Σχεδιάζετε να επενδύσετε στο προνομιακό όριο των 250.000€;

Διαβάστε τον αναλυτικό μας οδηγό για την Golden Visa μέσω αλλαγής χρήσης ακινήτου — και ξεκινήστε με το σωστό νομικό πλαίσιο από την πρώτη μέρα.

Οδηγός Golden Visa Αλλαγή Χρήσης →

5. Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Ναι, ο ΑΦΜ είναι απολύτως απαραίτητος. Χωρίς αυτόν δεν μπορείτε να ανοίξετε τραπεζικό λογαριασμό, να υπογράψετε συμβόλαιο, να καταχωρίσετε ακίνητο στο Κτηματολόγιο ή να υποβάλετε αίτηση Golden Visa.

Ναι. Με ένα πληρεξούσιο (Power of Attorney) μπορείτε να εξουσιοδοτήσετε εκπρόσωπο στην Ελλάδα να εκδώσει τον ΑΦΜ σας εξ αποστάσεως, χωρίς καμία φυσική παρουσία σας.

Ο εκπρόσωπός σας (αντίκλητος) μπορεί να είναι δικηγόρος, φοροτεχνικός/λογιστής ή οποιοσδήποτε έμπιστος τρίτος, εφόσον έχει νόμιμη εξουσιοδότηση μέσω πληρεξουσίου.

Χρειάζεστε ακριβές αντίγραφο διαβατηρίου και πιστοποιητικό φορολογικής κατοικίας ή αποδεικτικό διεύθυνσης από τη χώρα σας, μαζί με το υπογεγραμμένο πληρεξούσιο.

Μετά την κατάθεση των εγγράφων από τον εκπρόσωπό σας στην αρμόδια ΔΟΥ ή μέσω myAADElive, ο ΑΦΜ εκδίδεται συνήθως μέσα σε λίγες εργάσιμες ημέρες.

Όχι. Ο αντίκλητος αναλαμβάνει απλώς να παραλαμβάνει αλληλογραφία από τις φορολογικές αρχές. Δεν φέρει καμία ευθύνη για τις δικές σας φορολογικές υποχρεώσεις και δεν έχει πρόσβαση στα οικονομικά σας στοιχεία.

Χριστίνα Πάχου

Σχετικά με τη Συγγραφέα

Η Χριστίνα Πάχου είναι Συμβολαιογράφος Αθηνών με εξειδίκευση σε διεθνείς επενδύσεις ακινήτων, Golden Visa και πληρεξούσια κατοίκων εξωτερικού. Διαθέτει LL.M. Maritime Law (University of Southampton, Distinction) και εξυπηρετεί διεθνείς επενδυτές από όλο τον κόσμο.

★ GOLDEN VISA ★ ΚΑΤΟΙΚΟΙ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟΥ ★ ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ
Νομική Σημείωση: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά τη νομική συμβουλή. Οι διαδικασίες και οι νόμοι περί φορολογίας και ακινήτων ενδέχεται να αλλάξουν.

Τα πνευματικά δικαιώματα ανήκουν αποκλειστικά στο pachounotary.gr. Απαγορεύεται η αναδημοσίευση χωρίς άδεια.