Περιεχόμενα
Συμβολαιογραφικό Προσύμφωνο Golden Visa Αλλαγής Χρήσης: Πώς Εξασφαλίζετε την Επένδυση των €250.000
Ο ειδικός οδηγός για τη νέα κατηγορία του άρθρου 64 Ν. 5100/2024 — από την προκαταβολή και τη νομική δέσμευση του πωλητή έως την οριστική μεταβίβαση
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το προσύμφωνο πριν την καταβολή της προκαταβολής:
Η καταβολή της προκαταβολής για την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι το πρώτο ουσιαστικό βήμα για την απόκτηση της Golden Visa. Αν και βάσει της τρέχουσας νομοθεσίας δεν υφίσταται αυστηρή νομική απαίτηση για την κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου στο στάδιο αυτό, η πρακτική έχει δείξει ότι αποτελεί την απόλυτη δικλείδα ασφαλείας.
1. Γιατί το Συμβολαιογραφικό Προσύμφωνο και όχι Ιδιωτικό;
Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές αναρωτιούνται αν αρκεί ένα ιδιωτικό συμφωνητικό για την προκαταβολή. Στην πράξη, η διαφορά είναι τεράστια — ειδικά όταν πρόκειται για επένδυση με στόχο την Golden Visa, όπου διακυβεύεται όχι μόνο το ποσό αλλά και η ίδια η άδεια διαμονής.
- Απλή σύμβαση: Δεν αποτελεί δημόσιο έγγραφο.
- Περιορισμένη ισχύς: Σε περίπτωση διαφωνίας απαιτεί μακρά δικαστική διαδικασία.
- Μη επαρκές: Για επενδύσεις του μεγέθους της Golden Visa, δεν θεωρείται ασφαλές.
- Δημόσιο έγγραφο: Με αυξημένη αποδεικτική ισχύ.
- Αμετάκλητη δέσμευση: Κατοχυρώνει επίσημα και τα δύο μέρη.
- Ποινικές ρήτρες: Επιτρέπει την ένταξη όρων προστασίας του αγοραστή.
- Άμεση εκτέλεση: Σε περίπτωση αθέτησης, παρέχει ισχυρότερη νομική βάση.
2. Η Κομβική Σημασία στις Περιπτώσεις «Αλλαγής Χρήσης»
Η χρησιμότητα του προσυμφώνου μεγιστοποιείται με το νέο καθεστώς. Σύμφωνα με το άρθρο 64 του Ν. 5100/2024 (ΦΕΚ Α' 51/05.04.2024), δίνεται η δυνατότητα επένδυσης με όριο τις 250.000€, υπό την αυστηρή προϋπόθεση ότι το ακίνητο αλλάζει χρήση (π.χ. από βιομηχανικός ή εμπορικός χώρος σε κατοικία) και η διαδικασία αυτή ολοκληρώνεται νομίμως πριν την υποβολή του αιτήματος για την άδεια διαμονής.
Μέσα στο προσύμφωνο, ενσωματώνεται ρητός όρος με τον οποίο:
- Δέσμευση πωλητή: Ο πωλητής δεσμεύεται νομικά να προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την έκδοση της αλλαγής χρήσης.
- Αίρεση Golden Visa: Ξεκαθαρίζεται ότι η αγοραπωλησία τελεί υπό την αίρεση της απόκτησης της άδειας διαμονής. Εάν δεν πληρούνται οι τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις του νόμου, η συναλλαγή δεν μπορεί να προχωρήσει.
- Απαγορεύσεις χρήσης (Ν. 5100/2024): Ρητή αναφορά στο ότι το ακίνητο δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιηθεί ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης, ούτε να εκμισθωθεί βραχυχρόνια (π.χ. Airbnb). Παράβαση επιφέρει πρόστιμο 50.000€ και ακύρωση της άδειας διαμονής.
Με αυτόν τον τρόπο, ο επενδυτής δεσμεύει τον πωλητή από το αρχικό κιόλας στάδιο, διασφαλίζοντας με τον πιο επίσημο τρόπο ότι οι προϋποθέσεις χορήγησης της άδειας θα τηρηθούν στο ακέραιο.
Τρόπος Καταβολής της Προκαταβολής
Κρίσιμο στοιχείο που πρέπει να αναγράφεται ρητά στο ίδιο το προσύμφωνο: η καταβολή του τιμήματος (και της προκαταβολής) πρέπει να γίνεται με δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή με έμβασμα σε λογαριασμό ελληνικού τραπεζικού ιδρύματος. Τα πλήρη στοιχεία της τράπεζας και του λογαριασμού δηλώνονται υπευθύνως από τους συμβαλλόμενους ενώπιον του συμβολαιογράφου και αναγράφονται στη σύμβαση. Η μη τήρηση αυτής της απαίτησης αποκλείει τον επενδυτή από το πρόγραμμα Golden Visa.
3. Ποιος Υπογράφει το Προσύμφωνο;
Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, ο υποψήφιος αγοραστής από το εξωτερικό δεν μπορεί (και δεν χρειάζεται) να παρίσταται ο ίδιος στην Ελλάδα. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο υπογράφεται νομίμως από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του, διασφαλίζοντας την ταχύτητα της διαδικασίας.
Υπογραφή Πληρεξουσίου από το Εξωτερικό: Ποια Διαδρομή Ακολουθείτε;
Πληρεξούσιο από Ελληνικό Προξενείο δεν χρειάζεται μετάφραση. Για Apostille ή διπλωματική επικύρωση απαιτείται επίσημη μετάφραση στα Ελληνικά.
Χρειάζεστε Πληρεξούσιο από το Εξωτερικό;
Δείτε τον αναλυτικό οδηγό μας για την έκδοση πληρεξουσίου από Προξενείο ή αλλοδαπό συμβολαιογράφο, ώστε να αποφύγετε λάθη που θα ακύρωναν την πράξη.
4. Οι 4 Βασικοί Όροι για την Πλήρη Εξασφάλιση του Αγοραστή
Για την προστασία του αγοραστή, στο προσύμφωνο εντάσσονται συνήθως οι εξής κρίσιμοι όροι:
Σε περίπτωση που ο πωλητής υπαναχωρήσει αναίτια από τη συμφωνία, ο αγοραστής δικαιούται να ζητήσει την επιστροφή της προκαταβολής ως αποζημίωση για τη ζημία που υπέστη και ό,τι άλλο προβλέπεται από τους όρους της συμφωνίας.
Εάν για τη μεταβίβαση και την αλλαγή χρήσης απαιτείται τροποποίηση σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών, τίθεται ρητός όρος ότι την επιμέλεια και τα έξοδα αναλαμβάνει αποκλειστικά ο πωλητής.
Περιγράφονται λεπτομερώς τα χαρακτηριστικά του ακινήτου (ακριβές εμβαδόν, τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων) και καθορίζονται με σαφήνεια τα έξοδα κάθε πλευράς.
Ορίζεται συγκεκριμένη προθεσμία (π.χ. δίμηνο) για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Εάν η προθεσμία παρέλθει, προβλέπονται αυστηρές κυρώσεις για το μέρος που καθυστέρησε.
Ο Αγοραστής Είναι ο Πιο Προστατευμένος
Στο σημείο αυτό, είναι εύλογο ότι αυτός που προστατεύεται και κατοχυρώνεται περισσότερο είναι ο αγοραστής. Η συλλογή της πλειονότητας των δικαιολογητικών απαιτεί τη μεσολάβηση του πωλητή (και των μηχανικών/εκπροσώπων του), οι οποίοι οφείλουν να παραδώσουν τον φάκελο εγκαίρως.
5. Ο Κομβικός Ρόλος του Συμβολαιογράφου
Ο συμβολαιογράφος είναι ο λειτουργός που αναλαμβάνει να συντονίσει την ασφαλή μετάβαση από το προσύμφωνο στο οριστικό συμβόλαιο. Είναι υπεύθυνος για:
- Νομικός έλεγχος: Τη συγκέντρωση και τον αυστηρό νομικό έλεγχο των δικαιολογητικών.
- Δήλωση φόρου μεταβίβασης: Υπολογισμός αντικειμενικών αξιών, υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, αποστολή συμβολαίου στην ΑΑΔΕ.
- Κτηματολόγιο: Την έγκαιρη διεξαγωγή του συμβολαίου και την τελική καταχώρησή του στο αρμόδιο Κτηματολόγιο.
Χρονοδιάγραμμα: Από το Προσύμφωνο στη Golden Visa
Ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα για την κατηγορία αλλαγής χρήσης, υποθέτοντας ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι καθαρός:
Νομικός Έλεγχος Τίτλων & Προσύμφωνο
Ο δικηγόρος διενεργεί έλεγχο τίτλων (due diligence). Ο συμβολαιογράφος εφόσον ζητηθεί συντάσσει το προσύμφωνο με τους κρίσιμους όρους (αίρεση αλλαγής χρήσης, ρήτρες, χρονοδιάγραμμα). Καταβολή προκαταβολής με τραπεζικό έμβασμα ή μεταφορά σε λογαριασμό του πωλητή.
2–4 εβδομάδεςΑλλαγή Χρήσης — Πολεοδομική Ολοκλήρωση
Ο μηχανικός του πωλητή υποβάλλει αίτηση ΕΕΔΜΚ ή πλήρη Οικοδομική Άδεια. Εκπονείται Τεχνική Έκθεση και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΚΥΑ 214926/2025). Αυτό το βήμα είναι το κρισιμότερο χρονικά.
2–6 μήνες (εξαρτάται από ΥΔΟΜ)Οριστικό Συμβόλαιο & Καταχώρηση
Μετά την πολεοδομική ολοκλήρωση, συντάσσεται και υπογράφεται το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Ακολουθεί η καταχώρηση στο Κτηματολόγιο. Ο επενδυτής αποκτά τον τίτλο ιδιοκτησίας.
1,5–3 μήνεςΑίτηση Golden Visa
Ο δικηγόρος σας, εφόσον έχει έτοιμα τα δικαιολογητικά, υποβάλλει αίτηση για άδεια διαμονής επενδυτή Golden Visa. Εκδίδεται βεβαίωση για τον επενδυτή και την οικογένειά του, και ακολουθεί η οριστική πενταετής άδεια διαμονής.
3–6 μήνες από υποβολήΗ Επένδυσή σας, Ασφαλής σε Κάθε Βήμα
Από την πρώτη κιόλας υπογραφή του προσυμφώνου έως την οριστική μεταβίβαση, η επένδυσή σας είναι πλήρως εξασφαλισμένη. Οι συνεργάτες μας φροντίζουν να φτάσετε με ασφάλεια στο τελικό στάδιο: την οριστική υπογραφή του συμβολαίου και την καταχώρηση, ώστε να λάβετε το ακίνητο στο όνομά σας.
Αμέσως μετά, ο δικηγόρος σας θα έχει στα χέρια του όλα τα απαιτούμενα έγγραφα για να ξεκινήσει άμεσα τη διαδικασία υποβολής του αιτήματος για τη χορήγηση της Golden Visa.
6. Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Όχι, η νομοθεσία δεν επιβάλλει αυστηρά τη σύναψη συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. Ωστόσο, αποτελεί την απόλυτη δικλείδα ασφαλείας του επενδυτή, καθώς είναι δημόσιο έγγραφο και κατοχυρώνει νομικά τη συμφωνία και των δύο μερών.
Είναι ποινική ρήτρα σύμφωνα με την οποία, εάν ο πωλητής υπαναχωρήσει αναίτια από τη συμφωνία, υποχρεούται να επιστρέψει στον αγοραστή την προκαταβολή εις διπλούν ως αποζημίωση για τη ζημία που υπέστη.
Ναι. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής από το εξωτερικό υπογράφει μέσω πληρεξούσιου δικηγόρου, χωρίς να απαιτείται η φυσική παρουσία του στην Ελλάδα. Το πληρεξούσιο μπορεί να συνταχθεί από Προξενείο ή αλλοδαπό συμβολαιογράφο με Apostille. Έτσι εξασφαλίζεται και η ταχύτητα της διαδικασίας.
Σύμφωνα με το άρθρο 64 του Ν. 5100/2024 (ΦΕΚ Α' 51/05.04.2024), δίνεται η δυνατότητα επένδυσης με όριο τις 250.000€, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο αλλάζει χρήση (π.χ. από εμπορικό ή βιομηχανικό σε κατοικία) και η διαδικασία ολοκληρώνεται νομίμως πριν την υποβολή του αιτήματος για άδεια διαμονής. Σημαντικό: το ελάχιστο όριο των 250.000€ αφορά αποκλειστικά το τίμημα αγοράς. Τα έξοδα ανακαίνισης ΔΕΝ προσμετρώνται. Το ακίνητο επίσης δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εταιρική έδρα ούτε για βραχυχρόνια μίσθωση.
Συνήθως ορίζεται προθεσμία (π.χ. δίμηνο) στο ίδιο το προσύμφωνο. Στην κατηγορία αλλαγής χρήσης η προθεσμία αυτή πρέπει να λαμβάνει υπόψη τον χρόνο έκδοσης της πολεοδομικής έγκρισης, ο οποίος μπορεί να φτάσει τους 2–6 μήνες. Εάν η προθεσμία παρέλθει, προβλέπονται κυρώσεις για το μέρος (αγοραστή ή πωλητή) που καθυστέρησε.
Όχι. Σύμφωνα με τον Ν. 5100/2024, τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω αλλαγής χρήσης για Golden Visa υπόκεινται σε διπλή απαγόρευση: απαγορεύεται ρητά τόσο η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb, Booking.com κ.ά.) όσο και η χρήση ως εταιρική έδρα ή υποκατάστημα. Παράβαση οποιασδήποτε από τις δύο απαγορεύσεις επιφέρει πρόστιμο 50.000€ και ακύρωση της άδειας διαμονής. Αυτός ο όρος αναγράφεται ρητά και στο προσύμφωνο.
Χριστίνα Γ. Πάχου
Τα πνευματικά δικαιώματα ανήκουν αποκλειστικά στο pachounotary.gr. Απαγορεύεται η αναδημοσίευση χωρίς άδεια.
