Αγορά Ακινήτου στην Ελλάδα: Προετοιμασία και τι θα Χρειαστεί κατά την Επίσκεψή σας

Κάθε χρόνο, όλο και περισσότεροι ξένοι αγοραστές στρέφονται στην ελληνική αγορά ακινήτων, και τα στοιχεία δείχνουν πως δεν πρόκειται για παροδική τάση. Πρόσφατη διεθνής έρευνα (Questex / Hospitality Investor, Ιούνιος 2026) ανέδειξε την Ελλάδα ως τον πλέον ελκυστικό επενδυτικό προορισμό στην Ευρώπη, με 43% των προτιμήσεων έναντι 29% της Ιταλίας και 14% έκαστη για Ισπανία και Γαλλία. Ο συνδυασμός ήλιου, ασφάλειας και σχετικά προσιτού κόστους κτήσης κρατά την Ελλάδα ψηλά στη λίστα των διεθνών αγοραστών, πέρα από τη Golden Visa καθαυτή.

Είτε ο στόχος σας είναι η Golden Visa είτε απλώς η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα, το εμπόδιο για τους περισσότερους αγοραστές του εξωτερικού, συμπεριλαμβανομένων των Ελλήνων ομογενών, δεν είναι το ίδιο το ακίνητο, αλλά η απόσταση: πώς να ολοκληρωθεί η διαδικασία με μία, το πολύ δύο, σύντομες επισκέψεις στην Ελλάδα.

Στην πραγματικότητα, το νομικό πλαίσιο επιτρέπει την εξ αποστάσεως διευθέτηση του μεγαλύτερου μέρους της διαδικασίας. Ο εντοπισμός του ακινήτου, η επιλογή του κατάλληλου μεσίτη και η συγκρότηση της νομικής και τεχνικής ομάδας μπορούν να ολοκληρωθούν επιτυχώς προτού καν προγραμματίσετε το ταξίδι σας στην Ελλάδα.

Παρόλα αυτά, η φυσική σας παρουσία, έστω και για λίγες ημέρες, παραμένει απαραίτητη στην πράξη για την τελική αξιολόγηση της επένδυσης. Με συντονισμό, ολοκληρώνονται η επιλογή ακινήτου, η έναρξη τραπεζικού λογαριασμού και η υπογραφή του πληρεξουσίου. Αν ο χρόνος σας δεν αρκεί, αναλαμβάνουμε εμείς τις απαιτούμενες ενέργειες. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αυτοπρόσωπη παρουσία σας για το άνοιγμα ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού είναι, κάποιες φορές, αναγκαία.

Για αγοραστές από τις ΗΠΑ, τον Καναδά και την Αυστραλία, καλό είναι να γνωρίζετε ότι από τις 10 Απριλίου 2026 λειτουργεί ήδη πλήρως το νέο ευρωπαϊκό σύστημα εισόδου-εξόδου (EES), το οποίο αντικατέστησε τη σφράγιση διαβατηρίου με βιομετρική καταγραφή στα σύνορα Σένγκεν. Το ETIAS, η αντίστοιχη ηλεκτρονική άδεια ταξιδιού του αμερικανικού ESTA, αναμένεται να τεθεί σε ισχύ το τελευταίο τρίμηνο του 2026. Κανένα από τα δύο δεν αλλάζει το όριο παραμονής των 90 ημερών ανά εξάμηνο. Στις περισσότερες περιπτώσεις προστίθεται μόνο λίγος χρόνος στον έλεγχο διαβατηρίων, ωστόσο σε περιόδους αιχμής (καλοκαίρι) οι ουρές στα σύνορα Σένγκεν ενδέχεται να είναι αισθητά μεγαλύτερες. Καλό είναι να το υπολογίσετε στον προγραμματισμό της επίσκεψής σας, ιδίως αν ταξιδεύετε καλοκαίρι.

Όλα τα βήματα, από το ΑΦΜ έως την υπογραφή του συμβολαίου, στον οδηγό μας: Αγορά Ακινήτου στην Ελλάδα σε 5 Βήματα.

Υπήκοοι εκτός ΕΕ/ΕΟΧ πρέπει επίσης να γνωρίζουν ότι σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές —Δωδεκάνησα, νησιά Βορείου Αιγαίου, Έβρος, τμήματα της Θράκης, Σαντορίνη— η αγορά ακινήτου προϋποθέτει ειδική άδεια από αρμόδια επιτροπή, σύμφωνα με τον ν. 1892/1990. Η άδεια δεν εμποδίζει την αγορά, απλώς προσθέτει ένα στάδιο έγκρισης. Ελέγχουμε αν το ακίνητο που σας ενδιαφέρει εμπίπτει σε παραμεθόρια περιοχή πριν προχωρήσουμε.

1. Η Νομική σας Ομάδα

Είτε έχετε ήδη καταλήξει σε ακίνητο είτε ακόμα ψάχνετε, η έγκαιρη εμπλοκή της νομικής σας ομάδας διασφαλίζει την επένδυσή σας από την αρχή.

Η ορθή ολοκλήρωση της μεταβίβασης απαιτεί τη συνεργασία τριών κομβικών επαγγελματιών:

• Ο Δικηγόρος: Διενεργεί τον νομικό έλεγχο (βάρη, προσημειώσεις, διεκδικήσεις). Οποιαδήποτε εκταμίευση προκαταβολής χωρίς προηγηθέντα νομικό έλεγχο συνιστά υψηλό επενδυτικό ρίσκο.
• Ο Συμβολαιογράφος: Ως δημόσιος λειτουργός, συντάσσει τη σύμβαση, υπολογίζει τους αναλογούντες φόρους, πιστοποιεί την αυστηρή ιχνηλασιμότητα των κεφαλαίων και μεριμνά για την καταχώρηση στο Κτηματολόγιο.
• Ο Μηχανικός: Συντάσσει την τεχνική έκθεση και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, βεβαιώνοντας απολύτως την πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου (π.χ. υποβάλλοντας ΕΕΔΜΚ στην αρμόδια ΥΔΟΜ εφόσον απαιτείται αλλαγή χρήσης) — προαπαιτούμενο για την έκδοση της άδειας διαμονής.

2. Το Πληρεξούσιο: Ο Νομικός Πυρήνας της Διαδικασίας

Η βασική πρόκληση για τον διεθνή επενδυτή είναι η αδυναμία παραμονής στην Ελλάδα κατά τη διάρκεια των γραφειοκρατικών διαδικασιών. Το ελληνικό δίκαιο λύνει αυτό το ζήτημα απαιτώντας τη σύνταξη ενός Ειδικού Πληρεξουσίου (Special Power of Attorney).

Για να εφαρμοστεί αυτό, η ομάδα μας αναλαμβάνει τη σύνταξη του εγγράφου απόλυτα προσαρμοσμένου στη συναλλαγή σας. Σας παραδίδουμε το κείμενο και στη μητρική σας γλώσσα. Ακολούθως, το υπογράφετε είτε απευθείας στο γραφείο μας κατά τη σύντομη επίσκεψή σας, είτε από το εξωτερικό στο κατά τόπον αρμόδιο Ελληνικό Προξενείο ή σε αλλοδαπό συμβολαιογράφο (με θεώρηση Apostille).

Το αποτέλεσμα είναι πως, από τη στιγμή της υπογραφής, αποκτούμε την πλήρη νομική εξουσιοδότηση να ολοκληρώσουμε την αγορά — να εκδώσουμε ΑΦΜ, να ανοίξουμε λογαριασμό και να υπογράψουμε το τελικό συμβόλαιο — χωρίς καμία επιπλέον απαίτηση για τη φυσική σας παρουσία.

3. ΑΦΜ, Έλεγχος Τίτλων και Παράλληλη Διεκπεραίωση

Πριν προχωρήσετε στην αγορά, υπάρχουν δύο νομικά προαπαιτούμενα: πρώτον, η νομιμοποίησή σας ενώπιον των ελληνικών φορολογικών αρχών και δεύτερον, η διασφάλιση ότι το ακίνητο δεν φέρει βάρη ή πολεοδομικά ελαττώματα. Σύμφωνα με τον νόμο, οι κάτοικοι εξωτερικού πρέπει να εκδώσουν ελληνικό ΑΦΜ και να ορίσουν Φορολογικό Εκπρόσωπο στην Ελλάδα (συχνά τον δικηγόρο τους). Ταυτόχρονα, κανένα συμβόλαιο δεν προχωρά με ασφάλεια αν δεν προηγηθεί έλεγχος τίτλων και πολεοδομικής τάξης.

Στην πράξη, εκτελούμε αυτή τη διαδικασία παράλληλα για να συμπιέσουμε τον χρόνο. Μέσω του πληρεξουσίου, εκδίδουμε το ΑΦΜ σας εξ αποστάσεως. Ενόσω συμβαίνει αυτό, ο δικηγόρος ελέγχει νομικά τους τίτλους του ακινήτου που επιλέξατε, ενώ ο μηχανικός βεβαιώνει την πολεοδομική του καθαρότητα. Αν θέλετε να "κλειδώσετε" το ακίνητο γρήγορα, υπογράφουμε για εσάς ένα προσύμφωνο με καταβολή προκαταβολής, το οποίο συνοδεύεται από αυστηρές ρήτρες υπαναχώρησης.

Έτσι, ο χρόνος αναμονής μειώνεται στο ελάχιστο, ενώ το κεφάλαιό σας παραμένει πλήρως προστατευμένο σε περίπτωση που αποκαλυφθούν νομικά κωλύματα.

Για ΑΦΜ, κωδικούς Taxisnet και άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού από το εξωτερικό, δείτε τον οδηγό μας: ΑΦΜ και Τραπεζικός Λογαριασμός από το Εξωτερικό.

4. Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)