Περιεχόμενα
Αγορά Ακινήτου στην Ελλάδα από Κατοίκους Εξωτερικού
Τα 5 βήματα από ΑΦΜ έως συμβόλαιο — με μια ματιά
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από κατοίκους εξωτερικού δεν ξεκινά με την εύρεση ακινήτου. Ξεκινά με τρεις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται πριν από οποιαδήποτε νομική δέσμευση: φορολογική ταυτοποίηση, ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός, νομική εκπροσώπηση. Η σειρά έχει σημασία. Κανένα βήμα δεν παρακάμπτεται.
Η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί εξ αποστάσεως — χωρίς ταξίδι στην Ελλάδα — εφόσον το πληρεξούσιο έχει συνταχθεί σωστά εξαρχής.
1. Τι Χρειάζεστε Πριν Ξεκινήσετε
Κάθε μεταβίβαση ακινήτου σε αγοραστή προϋποθέτει τρία στοιχεία χωρίς τα οποία ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί νομικά να προχωρήσει στη σύνταξη της πράξης:
ΑΦΜ
Αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη και στη δήλωση φόρου μεταβίβασης. Χωρίς ΑΦΜ δεν συντάσσεται συμβόλαιο.
Ελληνικός Τραπεζικός Λογαριασμός
Τόσο το τίμημα όσο και ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλονται από ελληνικό λογαριασμό.
Πληρεξούσιο ή Φυσική Παρουσία
Αν ο αγοραστής δεν παρίσταται φυσικά, απαιτείται ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο — όχι γενικό, όχι απλή εξουσιοδότηση. Πρέπει να προσδιορίζει ρητά το ακίνητο, το τίμημα και τις εξουσίες του εκπροσώπου.
← σύρτε για περισσότερα →
Έγγραφα ταυτοποίησης. Για όλα τα παραπάνω χρειάζεστε διαβατήριο σε ισχύ (απαιτείται από την έκδοση ΑΦΜ έως την υπογραφή), τον αριθμό φορολογικής ταυτοποίησης της χώρας κατοικίας σας (TIN / Tax ID), αποδεικτικό κατοικίας εξωτερικού — που ζητείται τόσο από τη ΔΟΥ όσο και από την τράπεζα — και αποδεικτικά εισοδήματος και επαγγέλματος, τα οποία η τράπεζα ζητά υποχρεωτικά στο πλαίσιο της διαδικασίας AML/KYC.
2. Τα 5 Βήματα της Αγοράς
Η διαδικασία ακολουθεί συγκεκριμένη νομική αλληλουχία. Κανένα βήμα δεν μπορεί να αντιστραφεί ή να παραλειφθεί χωρίς να δημιουργηθεί πρόβλημα στο επόμενο.
Έκδοση ΑΦΜ
Εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω myAADE με βιντεοταυτοποίηση (myAADElive), ή μέσω εκπροσώπου με ειδική εξουσιοδότηση. Διάρκεια: 1–5 εργάσιμες ημέρες. Αναλυτικά για την έκδοση ΑΦΜ από εξωτερικό →
Άνοιγμα Τραπεζικού Λογαριασμού
Απαιτεί ΑΦΜ, διαβατήριο και αποδεικτικά εισοδήματος. Γίνεται με φυσική παρουσία ή μέσω πληρεξουσίου με ρητή τραπεζική εντολή. Χωρίς ελληνικό λογαριασμό δεν καταβάλλεται ούτε φόρος μεταβίβασης ούτε τίμημα.
Νομικός Έλεγχος Ακινήτου
Ο δικηγόρος ελέγχει τίτλους κυριότητας, εμπράγματα βάρη, υποθήκες, κατάσταση στο κτηματολόγιο και τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις. Ο έλεγχος αυτός ολοκληρώνεται πριν από οποιαδήποτε δέσμευση — όχι παράλληλα με αυτήν. Δικαιολογητικά μεταβίβασης: αναλυτικά →
Προσύμφωνο (Προκαταβολή)
Ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό, με προκαταβολή συνήθως 10%. Η ρήτρα του «διπλασίου» δεν είναι αυτόματη. Ισχύει μόνο αν το προσύμφωνο ονομάζει ρητά το ποσό αρραβώνα — τότε όποιος υπαναχωρεί το χάνει, όποιος το εισέπραξε και υπαναχωρεί το επιστρέφει διπλάσιο (άρθρο 403 ΑΚ). Ο κανόνας είναι ενδοτικός: τα μέρη μπορούν να τον αλλάξουν. Χωρίς ρητό χαρακτηρισμό, το ποσό λογίζεται απλή προκαταβολή — χωρίς καμία κύρωση.
Άρθρο 402 ΑΚ: «Αν κατά την κατάρτιση της σύμβασης δόθηκε αρραβώνας, εφόσον δεν ορίστηκε τίποτε άλλο, θεωρείται ότι δόθηκε για την κάλυψη της ζημίας από τη μη εκτέλεση της σύμβασης.» — Άρθρο 403 ΑΚ: «Ο υπαίτιος για τη μη εκτέλεση της σύμβασης χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή αποδίδει διπλάσιο αυτόν που έλαβε.»
Συμβόλαιο Αγοράς
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη αφού ελέγξει το σύνολο των πιστοποιητικών. Ο φόρος μεταβίβασης (3% επί της φορολογητέας αξίας, συν 3% φόρος υπέρ ΟΤΑ επί του φόρου — συνολικά 3,09%) υπολογίζεται και υποβάλλεται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο, ενώ ο αγοραστής καταβάλλει το ποσό πριν την υπογραφή. Η καταχώριση στο κτηματολόγιο ολοκληρώνει τη μεταβίβαση κυριότητας.
3. Ο Ρόλος του Πληρεξουσίου
Για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα απαιτείται ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο — όχι γενική εξουσιοδότηση, όχι αόριστο «Power of Attorney». Η διαφορά δεν είναι τυπική: η εξουσιοδότηση δεν γίνεται δεκτή σε εμπράγματες δικαιοπραξίες. Ένα πληρεξούσιο που δεν πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις επιστρέφεται — και η συναλλαγή καθυστερεί.
Ένα σωστά συνταγμένο πληρεξούσιο μπορεί να καλύψει ταυτόχρονα τρεις πράξεις: έκδοση ΑΦΜ, άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού και υπογραφή συμβολαίου αγοράς. Αυτό προϋποθέτει ότι η εντολή για κάθε μία από αυτές έχει διατυπωθεί ρητά και ξεχωριστά.
Τι πρέπει να περιέχει το πληρεξούσιο
- Ρητή, ξεχωριστή εντολή για κάθε πράξη: έκδοση ΑΦΜ, άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού, υπογραφή αγοραπωλητηρίου.
- Πλήρη στοιχεία εντολέα: ονοματεπώνυμο, αριθμός διαβατηρίου, TIN χώρας κατοικίας, διεύθυνση.
- Πλήρη προσδιορισμό ακινήτου: ακριβής διεύθυνση, ΚΑΕΚ, εύρος τιμήματος. Αόριστες αναφορές δεν γίνονται αποδεκτές.
- Στοιχεία εκπροσώπου: ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ, διεύθυνση.
Το γραφείο μας συντάσσει το Σχέδιο Πληρεξουσίου και το αποστέλλει ηλεκτρονικά στο Ελληνικό Προξενείο ή τον τοπικό συμβολαιογράφο της χώρας του αγοραστή. Ο αγοραστής υπογράφει εκεί. Δεν απαιτείται ταξίδι στην Ελλάδα. ΑΦΜ, Κλειδάριθμος και πληρεξούσιο: αναλυτικά →
4. Ο Ρόλος του Συμβολαιογράφου και του Δικηγόρου
Σε πολλές χώρες ένας μόνο επαγγελματίας χειρίζεται όλη τη συναλλαγή. Στην Ελλάδα οι ρόλοι χωρίζονται: ο δικηγόρος προστατεύει τα συμφέροντα του αγοραστή, ο συμβολαιογράφος εγγυάται τη νομιμότητα της πράξης για λογαριασμό του κράτους.
Ο Δικηγόρος
Εκπροσωπεί τον αγοραστή και ελέγχει την κατάσταση του ακινήτου: τίτλοι κυριότητας, εμπράγματα βάρη, υποθήκες, εγγραφές κτηματολογίου, πολεοδομικές παραβάσεις. Διαπραγματεύεται τους όρους εκ μέρους του αγοραστή. Δεν συντάσσει το συμβόλαιο.
Ο Συμβολαιογράφος
Συντάσσει και πιστοποιεί το οριστικό συμβόλαιο αγοράς. Ελέγχει φορολογική ενημερότητα πωλητή, ασφαλιστική ενημερότητα και σύνολο πιστοποιητικών. Καταχωρίζει την πράξη στο κτηματολόγιο. Ενεργεί ως αμερόληπτος δημόσιος λειτουργός — δεν εκπροσωπεί κανένα από τα μέρη.
← σύρτε για περισσότερα →
5. Συχνές Ερωτήσεις
Ναι. Με ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, ο εκπρόσωπος υπογράφει το συμβόλαιο στη θέση του αγοραστή. Το πληρεξούσιο υπογράφεται ενώπιον Ελληνικού Προξενείου ή αλλοδαπού συμβολαιογράφου με Apostille. Συνιστάται το Σχέδιο να συντάσσεται από Έλληνα συμβολαιογράφο, ώστε η διατύπωση να είναι αποδεκτή χωρίς εκπλήξεις.
Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας (της μεγαλύτερης μεταξύ αντικειμενικής αξίας και τιμήματος). Σε αυτόν προστίθεται φόρος υπέρ ΟΤΑ 3% επί του ΦΜΑ, με τελικό συντελεστή 3,09%. Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο και ο αγοραστής καταβάλλει το ποσό πριν την υπογραφή. Χωρίς απόδειξη πληρωμής, η πράξη δεν συντάσσεται.
Η Golden Visa είναι άδεια διαμονής που χορηγείται σε πολίτες εκτός ΕΕ που αποκτούν ακίνητο αξίας τουλάχιστον 400.000 € (800.000 € σε Αττική, Θεσσαλονίκη και άλλες περιοχές υψηλής ζήτησης) — το παλαιότερο όριο των 250.000 € εξακολουθεί να ισχύει μόνο για ειδικές κατηγορίες, όπως διατηρητέα κτίρια υπό αποκατάσταση ή ακίνητα με αλλαγή χρήσης. Η αίτηση υποβάλλεται στη Διεύθυνση Αλλοδαπών του Υπουργείου Μετανάστευσης και προϋποθέτει ΑΦΜ, ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό και οριστικό συμβόλαιο αγοράς. Η αγορά ακινήτου και η υποβολή Golden Visa είναι δύο ξεχωριστές διαδικασίες που εκτελούνται διαδοχικά. Αναλυτικά για τη Golden Visa →
Δεν είναι νομικά υποχρεωτικό, αλλά είναι πρακτικά αναγκαίο. Ο νομικός έλεγχος τίτλων εντοπίζει βάρη, υποθήκες και αυθαίρετες κατασκευές που δεν φαίνονται στη συμφωνία αγοράς και δεν ελέγχονται από τον συμβολαιογράφο. Αλλοδαπός αγοραστής που παραλείπει αυτό το βήμα δεσμεύεται νομικά χωρίς να γνωρίζει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Από την έκδοση ΑΦΜ έως την υπογραφή συμβολαίου: 4–8 εβδομάδες, εφόσον τα έγγραφα είναι πλήρη εξαρχής. Η μεγαλύτερη καθυστέρηση προκύπτει συνήθως από τον νομικό έλεγχο (1–2 εβδομάδες) και την έκδοση φορολογικής ενημερότητας από τη ΔΟΥ. Υπόθεση Golden Visa προσθέτει 2–4 μήνες επιπλέον για την έκδοση άδειας διαμονής.
Κάθε υπόθεση είναι μοναδική. Ας μιλήσουμε για τη δική σας.
Αναλαμβάνουμε τη σύνταξη του Ειδικού Πληρεξουσίου, τον συντονισμό με Προξενικές Αρχές και τη νομική διεκπεραίωση της μεταβίβασης — από την πρώτη εντολή έως την καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Πρώτη επικοινωνία χωρίς δέσμευση.
Χριστίνα Γ. Πάχου
